Matteo Ghedini, BRERA Serviced Apartments
Aufgenommen: BRERA Serviced Apartments Stuttgart, Stuttgart
Germany37 Min Das Video kommt von YouTube und lädt erst, wenn du auf Abspielen klickst.
„Wir haben unsere durchschnittliche Aufenthaltsdauer von 30 Nächten auf 6 Nächte runtergebracht in 12 Monaten.“
Matteo Ghedini, 12:48
Matteo Ghedini hat BRERA Serviced Apartments gegründet. Ronald M. Arndt und Katharina Beatriz Varga treffen ihn im Haus in Stuttgart und sprechen darüber, wie aus einem leerstehenden Bürohaus in Nürnberg eine Marke mit 11 Häusern und knapp 1000 Apartments wurde, warum am Anfang keine Bank und keine Behörde das Konzept verstand und wie BRERA die durchschnittliche Aufenthaltsdauer in 12 Monaten von 30 auf 6 Nächte senkte. Dazu Übernahmen von Einzelhäusern, Hausmanager statt Rezeption und ein Team von 45 Leuten, das überwiegend remote arbeitet.
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Kernaussagen
- Shift auf Short Stay: Vor Corona hatte BRERA 100 Prozent Long-Stay-Kunden mit 30 Nächten Durchschnittsaufenthalt. Nach Corona war dieser Markt weg, BRERA brachte die Aufenthaltsdauer in 12 Monaten auf 6 Nächte runter und mischt seither beide Zielgruppen, im Januar etwa 70 Prozent Long Stay, im Juni umgekehrt.
- Corona ohne Hilfen: Während Corona verdreifachte sich das Portfolio: zu 150 Apartments kamen 400 weitere ans Netz. Für neue Häuser gab es keine Corona-Hilfen und keine Kautionsversicherung, die Bürgschaften musste BRERA in Cash stellen.
- Wachstum über Übernahmen: Weil die Neubauaktivität schwierig ist, übernimmt BRERA bestehende Serviced-Apartment-Häuser. Projektentwickler unterschätzen laut Ghedini den Betriebsaufwand und sind froh, mit dem gleichen Geld als fixe Pacht rauszugehen.
- Gesicht statt Schalter: Check-in, Meldeschein und Zahlung laufen digital im Voraus. Vor Ort ist ein Hausmanager als Gesicht da, teils remote, per WhatsApp oder Telefon erreichbar, und redet mit Gästen nicht über Bürokratie.
- 45 Leute, remote: BRERA hat 45 Mitarbeitende, circa 15 in den Häusern und 30 in der Zentrale, verteilt auf Stuttgart, Frankfurt, München und Mailand. Alle 6 Monate läuft eine interne NPS-Umfrage, die Werte lagen über Jahre zwischen 8,5 und 9,5 von 10.
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Transkript
Transkript öffnenTranskript schließen37 Min · Ronald M. Arndt und Matteo Ghedini
Automatisch transkribiert mit AssemblyAI, Sprecher automatisch zugeordnet. Nicht redigiert.
- 00:00 Katharina Beatriz Varga
Ja, Ronald, ich weiß, womit du starten wolltest.
- 00:02 Ronald M. Arndt
Nein.
- 00:03 Katharina Beatriz Varga
Doch, du hast dir einen richtig guten Start vorbereitet.
- 00:05 Ronald M. Arndt
Ja, ich bin doch immer so gut vorbereitet, wie du weißt.
- 00:09 Katharina Beatriz Varga
Sei überrascht, Matteo.
- 00:10 Matteo Ghedini
Bin gespannt.
- 00:11 Katharina Beatriz Varga
Es geht doch um meine WhatsApp-Nachricht, oder?
- 00:13 Ronald M. Arndt
Eigentlich schon, aber gerade habe ich eher an das Bier gedacht, was der Matteo mir hier als super Gastgeber auf den Tisch gestellt hat.
- 00:20 Matteo Ghedini
Es ist schon mal 14 Uhr.
- 00:22 Ronald M. Arndt
Ja, es ist 14 Uhr und wer die Marke kennt, der kann schon ein bisschen vermuten, wo wir hier gerade sind. Denn in deiner Lieblingsstadt, Katharina.
- 00:30 Katharina Beatriz Varga
Ja, meiner Lieblingsstadt, möchte ich jetzt nicht weiter ausführen.
- 00:34 Ronald M. Arndt
Nein, wir sind in Stuttgart und heute bei BRERA Serviced Apartments bei Matteo, dem Gründer von BRERA.
- 00:42 Matteo Ghedini
Herzlich willkommen.
- 00:43 Ronald M. Arndt
Wir hatten es ja bislang noch nicht geschafft, uns musste jemand helfen, dass wir dann am Ende auch zusammenkommen.
- 00:50 Matteo Ghedini
Aber wir haben ein paar Mal versucht, ne?
- 00:51 Ronald M. Arndt
Wir haben es versucht, genau, ja.
- 00:53 Katharina Beatriz Varga
Der Wille war schon da.
- 00:54 Ronald M. Arndt
Der Wille war da.
- 00:55 Katharina Beatriz Varga
Der Wille war schon da.
- 00:56 Ronald M. Arndt
Aber am Ende war es so, dass ich da Ende 2024 eine WhatsApp bekommen habe von einem gewissen Max Luscher. Ich habe es sogar noch aufgeschrieben. Und da schreibt er, moin, hätte einen guten Podcastgast für dich. Und ich habe dann geantwortet, her damit. Und dann sagt er, hier der Matteo von Brera. Und habe ich halt mal so hingenommen. Was hat sich da getan?
- 01:19 Matteo Ghedini
Also ich habe, was war das, September, im September erfahren, dass Max aus B&B rausgeht. Und ich habe Max seit Jahren natürlich immer verfolgt und beobachtet und war natürlich sehr angetan von seiner Success Story. Und ich habe einfach gedacht, ich rufe ihn an, vielleicht ergibt sich was. As easy as that. Genau, also manchmal ist es gar nicht so kompliziert, als es aussieht. Genau, und wir haben uns dann in Frankfurt getroffen, haben gemerkt, dass wir auf der gleichen Wellenlänge sind und haben uns überlegt, wie wir was zusammen machen können. Und er hat sich ein bisschen umorientiert. Er hat jetzt angefangen, sich als Beirat weiterzuentwickeln sozusagen und zu engagieren. Neben seinem Leidenschaftsprojekt. Und deshalb sind wir relativ schnell zu dem Schluss gekommen, dass er uns als Beirat verstärken könnte. Und das tut er auch.
- 02:30 Katharina Beatriz Varga
Also nicht nur als Beirat, sondern auch verstärken.
- 02:33 Matteo Ghedini
Genau. Genau. Und es ist immer eine super enriching Zusammenarbeit. Es ist echt immer sehr viel Input, sehr viel Energie, sehr viel Kraft, sehr viel Mut. Und wir haben sehr viel Spaß zusammen.
- 02:48 Ronald M. Arndt
Das wäre jetzt so die Frage gewesen, denn du bist ja schon über 12 Jahre im Thema Service Departments drin. Ja, BRERA gibt's jetzt 12,5 Jahre. Bei Max glaube ich nicht, dass er da schon mal irgendwie operativ zumindest die Finger mit drin hatte. Wo siehst du so ein bisschen die Anknüpfungspunkte bei Max?
- 03:06 Matteo Ghedini
Also ich bin—
- 03:07 Ronald M. Arndt
dann lassen wir das auch bei Max, gell? Aber kleines Intro.
- 03:10 Matteo Ghedini
Also ich denke, dass talentierte Leute immer gut tun, egal welches Unternehmen du aufbaust, dass Wichtigste sind immer die Leute, die du an Bord hast. Und mit diesem Ansatz habe ich auch mein ganzes Team aufgesetzt. Und wenn Leute einfach spannend sind, neugierig sind, Power und Determination haben und Lust haben, Dinge nach vorne zu bewegen, dann ist es immer ein Fit.
- 03:37 Katharina Beatriz Varga
Jetzt gehen wir mal weg von Max, oder? Und zum Thema BRERA.
- 03:42 Ronald M. Arndt
Ja, vielleicht bleiben wir auch noch in Stuttgart oder zumindest Umgebung, denn heute oder gestern warst du erst in Böblingen.
- 03:49 Katharina Beatriz Varga
Noch besser. Das wird ja immer schöner.
- 03:52 Ronald M. Arndt
Ich versuche der Katharina die Ecke hier einfach schmackhaft zu machen.
- 03:55 Matteo Ghedini
Also Stuttgart ist eine super Stadt, wirtschaftlich stark, und wir haben sehr viele Jahre versucht, im Stuttgarter Markt Fuß zu fassen. Wir sind sehr froh, dass wir das in Feuerbach geschafft haben, und in Böblingen werden wir in ein paar Monaten eröffnen.
- 04:14 Katharina Beatriz Varga
Wie viele Häuser habt ihr jetzt hier in der Umgebung?
- 04:16 Matteo Ghedini
Wir haben dieses Haus, Böblingen, und eine weitere Eröffnung ist geplant. Also 3 insgesamt. Und das ist einfach eine super Stadt und uns gefällt es sehr.
- 04:30 Ronald M. Arndt
Auch nicht so weit weg von München.
- 04:33 Matteo Ghedini
Auch nicht so weit weg von München. Es war keine Absicht, aber wir haben tatsächlich sehr viele Eröffnungen in Süddeutschland gemacht. Also wir haben immer auf ganz Deutschland gezielt, aber dann hat es sich ergeben, dass wir mit Singen, Ulm auch diese südliche Seite von Deutschland sehr gut abgedeckt haben.
- 04:53 Katharina Beatriz Varga
Wie viele BRERAs gibt es denn insgesamt?
- 04:56 Matteo Ghedini
11 Häuser.
- 04:57 Katharina Beatriz Varga
11, sehr schön.
- 04:58 Matteo Ghedini
Genau, mit knapp 1000 Apartments.
- 05:02 Ronald M. Arndt
Ja, also das Weiteste von München, das dürfte dann Frankfurt sein, oder?
- 05:05 Matteo Ghedini
Leipzig.
- 05:06 Ronald M. Arndt
Leipzig, so, ja, richtig, genau.
- 05:08 Matteo Ghedini
Leipzig, ja.
- 05:10 Ronald M. Arndt
Also lass mal auf die Marke eingehen, auf die Gründung. Das ist ja immer spannend, wenn wir hier den Gründer auch vor uns sitzen haben. Wie kam es damals dazu? Dein Hintergrund bei deinem schönen Namen Matteo als auch dem Nachnamen, vermutet man ja, dass du—
- 05:23 Matteo Ghedini
Ich komme aus Italien.
- 05:24 Ronald M. Arndt
Woanders groß geworden bist, ja?
- 05:25 Matteo Ghedini
Ja, genau. Also ich bin in Mailand groß geworden und ich habe nach ein paar Jahren im Ausland auch dort angefangen zu arbeiten als Berater. Ich war bei BCG tätig und da mein Leben war im Prinzip jeden Tag im Hotel und jeden Tag in einem anderen Hotel und ich habe mich ein bisschen mit dem Dilemma der Geschäftsreisenden konfrontieren müssen, immer in unpersönlichen, anonymen Hotels und du kannst nicht kochen, du musst jeden Tag irgendwie draußen essen. Und ich wollte für die Geschäftsreisenden was bauen, was auch eine Seele hat, wo man sich so wie bei Freunden anfühlt und so wirklich ankommt. Und das war der Start. Wir haben in Nürnberg gestartet. Die nächsten Häuser waren in Frankfurt und München und wir sind wirklich als Startup ans Netz gegangen und haben dann immer wieder das Produkt verbessert. Wir haben unzählige Interviews mit unseren Gästen geführt. Wir haben genau verstanden, was Longstay-Gäste wollen. Und am Ende ist jedes Produkt eine Weiterentwicklung des Vorherigen. Und bis Corona dann kam und wir haben dann während Corona mit unserem Longstay-Ansatz sehr gut gepunktet. Aber es war natürlich eine unglaublich schwierige Zeit. Also wir hatten den perfekten Sturm, weil wir während Corona uns verdreifacht haben. Wir hatten 150 Apartments und wir haben weitere 400 ans Netz gebracht in diesem Jahr. Und natürlich für neue Häuser kriegst du keine Zuschüsse oder Corona-Hilfen.
- 07:08 Ronald M. Arndt
Also die neuen Häuser waren schon geplant? Das war jetzt nicht irgendwie so, dass ihr während Corona übernommen hattet? Genau, die waren schon vor 2 Jahren oder Die waren geplant und mussten dann gefüllt werden.
- 07:17 Matteo Ghedini
Genau. Und in der Zeit hast du auch keine Kautionsversicherung bekommen oder Bürgschaft. Also wir mussten die ganzen Bürgschaften in Cash stellen. Und auch für die Häuser, die wir hatten, war so, war nur minimale Hilfen. Also wir hatten im Prinzip viele Eröffnungen, die extrem viel Cash gekostet haben und kein Markt oder keine Kunden im Prinzip. Also es war echt eine Herausforderung, aber das hat uns noch resilienter gemacht und hat uns sehr viel auf Erfahrungskonto gebracht.
- 07:51 Ronald M. Arndt
Hast du damals schon eine Art Beirat gehabt, sprich so einen kleinen vertrauten Kreis?
- 07:55 Matteo Ghedini
Nein, also wir sind wirklich klein angefangen. Also wir sind 2013 als Startup angefangen.
- 08:00 Ronald M. Arndt
Ich meine während Corona, weißt du, als da so ein bisschen der Sturm dann kam.
- 08:02 Matteo Ghedini
Ja, also das, wir hatten—
- 08:05 Katharina Beatriz Varga
Das seid ihr alleine durch, obviously.
- 08:07 Matteo Ghedini
Genau, also wir hatten Investoren, die in 2019 eingestiegen sind, auch kein sehr gutes Timing, und die haben uns, sind uns zu Seite gestanden und haben uns unterstützt, auf jeden Fall. Aber das war auch nicht so, dass wir einen riesen Private-Equity-Fonds hatten, die viele Millionen reinstecken konnte. Also wir haben das wirklich mit Ärmeln hochkrempeln und durchmachen.
- 08:37 Katharina Beatriz Varga
Matteo, und der Name Brera, hat das eine Verbindung zu dem Design District in Mailand?
- 08:42 Matteo Ghedini
Absolut. Und BRERA steht auch für stilvolles Design und zeitlos und diese Verbindung mit Mailand, was natürlich meine Heimatstadt ist, und das stimmt genau dahin.
- 08:57 Katharina Beatriz Varga
Also BRERA, Design, BRERA. Wie geht ihr denn mit dem Thema um bei BRERA?
- 09:06 Matteo Ghedini
Also wir gehen damit um: Schöne und einladende Apartments sind eines der Hauptkriterien bei Gästen. Es gibt eine Liste, die wir immer wieder updaten, und das ist ein Thema, wo wir sicherlich ansetzen und machen auch Fortschritte bei jedem Projekt. Jedes Projekt ist schöner und stilvoller als das vorherige, und wir sind aber nicht so, dass wir nur mit unserem Design, nur mit unserer Farbe fahren können. Wir sind auch offen und flexibel. Ich glaube, die Das Erfolgskriterium in diesen Jahren im Serviced-Apartment-Markt ist Flexibilität. Du musst flexibel sein, unterschiedliche Gastarten zu haben, Long Stay und Short Stay, können wir später dazu ein bisschen mehr ins Detail kommen, und aber auch flexibel in der Ausstattung. Also du musst flexibel sein, Übernahmen machen zu können von anderen Serviced-Apartments-Projekten, oder dieses Objekt war hier eine Übernahme, also wir haben das Voreröffnung übernommen und haben natürlich fast nichts an Design, an unserem Design beigebracht. Aber man muss flexibel sein und an die Marktangegebenheiten sich anpassen.
- 10:25 Ronald M. Arndt
Wann bist du dann nach Deutschland gekommen?
- 10:27 Matteo Ghedini
Ich bin 2011 nach Deutschland gekommen und ich bin deswegen nach Deutschland gekommen, weil ich in ein Immobilien-Family-Office eingestiegen bin. Ich habe es umstrukturiert und eines der Projekte war in Nürnberg und es war so ein leerstehendes Bürohaus. Und dann habe ich ein bisschen überlegt, was mache ich damit? Und Studentenapartments gab es schon reichlich. Und ich habe dann gedacht, was wäre mit dem nächsten Lebensabschnitt der Studenten, nämlich Young Professionals, Reisende und so? Und habe dann das Thema BRERA parallel gegründet.
- 11:05 Ronald M. Arndt
Okay, das heißt, das war dann ein Job in dem Family Office?
- 11:09 Matteo Ghedini
Ja, nee, ich habe es übernommen.
- 11:11 Ronald M. Arndt
Okay, übernommen. Okay, also eingestiegen übernommen.
- 11:13 Matteo Ghedini
Okay, genau, als Unternehmer.
- 11:15 Ronald M. Arndt
Und das war aber vor BCG oder nach BCG? Nach BCG war es noch. Okay, und daraus ist dann ja das erste Brera-Haus entstanden.
- 11:25 Katharina Beatriz Varga
Du stehst auf meinem Kabel. Jetzt können wir weitermachen. Was waren denn die ersten größten Herausforderungen, an die du dich erinnern kannst? Also ich meine, die Herausforderungen wachsen ja auch. Mit jedem Haus werden andere Herausforderungen kommen oder ihr könnt andere Dinge besser machen als vorher. An was kannst du dich denn am Anfang erinnern? Was war so die biggest challenge?
- 11:49 Matteo Ghedini
Also am Anfang war es auf jeden Fall die Unbekanntheit des Konzeptes. Also keine Bank hat Serviced Apartments verstanden, keine Behörde hat Serviced Apartments verstanden.
- 12:02 Katharina Beatriz Varga
Das ist erst 12 Jahre her, ne?
- 12:03 Matteo Ghedini
Ja. Aber das war wirklich Neuland. Investoren sowieso. Also es war sehr schwierig, da Finanzierung, Investoren, Banken, aber auch Projektentwickler, die von sich aus auf die Idee gekommen sind, Serviced Apartments zu entwickeln, Gab es nicht. Und ich musste Leute überzeugen, deren Objekte, deren Büroobjekte in Service Apartments umzubauen. Und das war eigentlich nicht möglich, weil sie nicht wussten, was es ist oder welche Mieter da möglich sind und so. Deshalb haben wir die ersten 3 Objekte selber gebaut. Also mit dem Family Office haben wir das erste Jahr—
- 12:45 Katharina Beatriz Varga
Das heißt, ihr direkt ins Construction und alles mit reingesprungen.
- 12:48 Matteo Ghedini
Nürnberg haben wir umgebaut vom Büro. Die nächsten Projekte in Frankfurt und München auch, waren so große Umbauprojekte. Und erst dann, erst 2017, haben wir angefangen, die Bonität zu haben und die Marktresonanz zu haben, wirklich Pachtverträge mit Dritten abschließen zu können. Das war aber auch ein langer Kampf. So, das war so der Start. Dann, wie gesagt, Corona war eine richtige Riesenherausforderung und nach Corona war noch das Thema Energiekosten und Inflation. Und nach Corona hat sich auch der Markt komplett geändert. Also vor Corona war Longstay ein sehr gutes Geschäft. Wir haben 100% Longstay-Kunden gehabt und unsere Kunden haben im Prinzip eine Durchschnittsaufenthaltsdauer von 30 Nächten gehabt. Danach war diesen Business-Reisen-Markt eigentlich weg und wir mussten einen großen Shift auf Short Stay machen. Wir haben unsere durchschnittliche Aufenthaltsdauer von 30 Nächten auf 6 Nächte runtergebracht in 12 Monaten. Also das war ein Big Change. Das hat aber auch den Zahlen sehr gut getan und das war eine sehr, sehr erfolgreiche Umstellung. Was wir jetzt sehen, ist nicht unbedingt Short Stay ist das Beste und Long Stay ist schlecht. Wir haben noch sehr, sehr viel, sehr gutes Long-Stay-Geschäft. Aber wir haben jetzt die Fähigkeit gegenüber Hotels zum Beispiel, diese zwei Zielgruppen zu mixen. Also wir können in Zeiten, wo Long Stay mehr, wo mehr Long-Stay-Nachfrage da ist und weniger Short-Stay-Nachfrage, machen wir mehr Long Stay. Und wenn andersrum, machen wir dann mehr Short Stay. Und das ist meines Erachtens ein unglaubliches Wettbewerbsvorteil, was wir gegenüber Hotels haben, und wir sind dabei, diesen Vorsprung weiter aufzubauen.
- 14:55 Ronald M. Arndt
Ja, der Markt ist extrem gewachsen dann im Bereich Serviced Apartments.
- 14:59 Katharina Beatriz Varga
Ja, und so schnell.
- 15:00 Ronald M. Arndt
Schnell gewachsen.
- 15:01 Katharina Beatriz Varga
Wenn du jetzt sagst vor 12 Jahren.
- 15:02 Ronald M. Arndt
Ja, vor 12 Jahren kannte es niemand.
- 15:05 Katharina Beatriz Varga
Wobei, wenn du die Annett Gregorius fragst, dann, die ist ja schon seit über 20 Jahren mit dem Thema beschäftigt.
- 15:10 Matteo Ghedini
Aber sie wird auch zugeben, dass die Bekanntheit des Marktes hat wirklich in den letzten 12 Jahren so zugenommen, oder letzten 10, ja, hat eine Riesenbeschleunigung der letzten 10, 8 bis 10 Jahre gehabt.
- 15:23 Ronald M. Arndt
Und da hat sie natürlich auch einen großen, großen Anteil dran, wissen wir ja alle. Mittlerweile kommt aber schon auch zu viel Konsolidierung, ne, der einzelnen Marken.
- 15:34 Matteo Ghedini
Absolut. Also im Moment ist die Neubauaktivität schwierig, wissen wir alle, Immobilienmarkt tut sich wenig. Es gibt immer wieder Projekte, ist dann die Frage, ob sie realisiert werden. Und deshalb ist eine sehr große Gelegenheit Konsolidierung, also andere Marken zu übernehmen. Das machen wir schon seit Jahren. Wir haben dieses Haus und weitere Häuser in München und Frankfurt übernommen und sind immer wieder dabei, diese Einzelhäuser uns anzuschauen, ob es eine Möglichkeit gibt, die zu übernehmen. Wir haben auch sehr gute Erfahrungen gemacht. Also in der Regel gibt es, ist der Projektentwickler derjenige, der das Haus auch betreibt. In der Regel unterschätzt der Projektentwickler ein bisschen den Aufwand, was ein Betrieb hat, und deshalb ist der Projektentwickler froh, im Prinzip mit dem gleichen Geld rauszugehen, nur als fixe Pacht, und er ist auch froh, das Ganze, den ganzen Aufwand nicht zu haben. Also es ist eine Win-win-Situation.
- 16:41 Ronald M. Arndt
Genau, also er hat die sichere Pacht und wertet natürlich auch das Gebäude auf für einen etwaigen Verkauf später.
- 16:49 Matteo Ghedini
Absolut.
- 16:50 Ronald M. Arndt
Wenn es dann heißt, da ist BRERA, so lange im Markt, so groß etc. drin, klar, liegt, ist klar.
- 16:58 Matteo Ghedini
Genau, ist die Verkaufswahrscheinlichkeit viel höher. Wir haben auch in der Vergangenheit gesehen, dass unsere Produkte auch bankable sind. Wir wurden, also die Objekte, wo wir betreiben, wurden an Banken, an Fonds und an institutionelle Investoren verkauft. Das kannst du natürlich als Betreiber von einem Haus nicht machen.
- 17:19 Ronald M. Arndt
Jetzt habt ihr den Schwerpunkt in Süddeutschland. In Süddeutschland.
- 17:24 Matteo Ghedini
Ungewohnt.
- 17:24 Ronald M. Arndt
Ungewohnt, ja, aber gut. Darf ja auch nicht zu weit weg sein von der Mailänder Heimat für dich. Welche Stadt, welche Region, vielleicht auch welches Land Schwebt dir noch so vor?
- 17:37 Matteo Ghedini
Also da wir so stark in Süddeutschland sind, wollen wir zu Berlin.
- 17:42 Ronald M. Arndt
Max ist ja auch Schwabe, also von daher kann er da auch nicht viel liefern.
- 17:45 Matteo Ghedini
Also Berlin ist sicherlich eine Stadt, wo wir unbedingt wollen, Düsseldorf, Köln, Hamburg. Und tatsächlich sehen wir auch die größte Pipeline in dieser Städte im Moment.
- 17:57 Ronald M. Arndt
Also in großen Städten wirklich?
- 17:58 Matteo Ghedini
Ja, weil, also wir sind offen auch für B- und C-Städte. Aber wir müssen natürlich nur, also wir müssen natürlich das machen, was wir bekommen. Und im Moment gibt es mehr Aktivität in A-Städte gefühlt als in B- und C-Städte.
- 18:12 Katharina Beatriz Varga
Ja, das kriege ich auch mit. Aber du hast jetzt mehr deutsche Städte genannt. Bleibt ihr auch mehr in Deutschland oder hast du auch Gedanken, bei dir, es ist ja ein Team, die sich das überlegen, auch aus Deutschland rauszugehen?
- 18:24 Matteo Ghedini
Also wir bleiben in Deutschland, was das strukturierte Wachstum angeht, aber wir sind natürlich offen für opportunistisches Wachstum. Wir schauen uns auch Projekte im Ausland, aber wir machen das nicht in einer strukturierten Art und Weise, sondern was reinkommt, schauen wir uns an.
- 18:43 Katharina Beatriz Varga
Schaut euch an.
- 18:44 Ronald M. Arndt
Lass mal interessehalber kurz nach Italien schauen.
- 18:46 Matteo Ghedini
Wie sieht da der Markt aus? Moment, Italien ist einer der Märkte, wo wir uns bewegen. Wachsen, ne?
- 18:53 Katharina Beatriz Varga
Ja.
- 18:54 Ronald M. Arndt
Okay, also Liegt ja nahe, aber du sagst doch, dass einfach da noch viel zu entwickeln ist in Italien.
- 19:03 Matteo Ghedini
Ja, der Markt ist super und es gibt eigentlich keine Marke. Und also da ist wirklich eine sehr große Opportunität.
- 19:16 Ronald M. Arndt
Okay. Ich glaube, da kommt bald was, Katharina.
- 19:20 Katharina Beatriz Varga
Könnte sein. Es klingt so, er möchte noch nicht ganz damit rausrücken.
- 19:23 Ronald M. Arndt
Nach Böblingen.
- 19:30 Katharina Beatriz Varga
Du hast gerade eure Zielgruppen angesprochen, dass wir, oder dass ihr mit BRERA sehr viele unterschiedliche Zielgruppen ansprechen könnt durch Long Stay, Short Stay. Und wie hat sich die denn auch verändert, die Zielgruppe? Also ich finde ja, diese Challenge, die du am Anfang beschrieben hast, dass niemand das Konzept Service Department kannte, das würde ich jetzt als eine very unique Challenge einordnen. Die Corona-Challenge, die hatten, glaube ich, viele auch vergleichbar. Aber diese Zielgruppen-Challenge, wie würdest du das auf BRERA übersetzen?
- 20:04 Matteo Ghedini
Das würde ich gar nicht als Challenge sehen, das würde ich als Opportunität sehen. Stell dir vor, wir waren bis vor 2 Jahren auf eine relativ kleine Zielgruppe, also Longstay-Geschäftsreisen, und konnten innerhalb von kürzester Zeit unsere Zielgruppe unglaublich erweitern. Und jetzt haben wir Long-Stay Leisure, Short-Stay Leisure, Short-Stay Business. Und wir haben gemerkt, dass unser Produkt so flexibel ist, dass es eigentlich fast alle diese Zielgruppen sehr gut bedienen kann. Es gibt die eine oder andere Sache, wo wir sagen, okay, wir müssen das noch ein bisschen optimieren, weil Zum Beispiel Long-Stay-Gäste sind immer alleine angereist. Also ich bleibe für ein Projekt für 6 Monate, bin alleine. Short-Stay-Gäste sind viel öfters zu zweit. So, und in einigen Apartments haben wir 140er-Betten. Das ist für eine Person super, für 2 Personen fängt es an, ein bisschen knapp zu werden. Und das ist eines der Learnings, wo wir sagen, okay, wir müssen, wenn wir im Verhältnis mehr Short-Stay haben, wir müssen auch größere Betten haben. Und dafür sind wir dabei, das Produkt anzupassen. Aber das ist nur ein Beispiel. Also wir passen das Produkt ständig an. In Beziehung auf das, was wir von unserer Zielgruppe lernen. Aber für uns ist es eigentlich ein super Vorteil gewesen. Also wir sind jetzt plötzlich auch bekannt bei Short-Stay-Gästen, die früher nur Hotels gebucht haben. Und das spielt uns auf jeden Fall in die Karten. Über Online-Portale kannst du natürlich jede erreichen und das war ein Riesenvorteil.
- 21:46 Ronald M. Arndt
Ist ja oft so ein schmaler Grat zwischen Service-Department-Konzept und Gastlichkeit, wie man es vielleicht von Hotel dann doch noch eher kennt, mit persönlichem Empfang. Das kann ich mir nicht vorstellen, dass ein jemand mit italienischem Hintergrund, und Italiener sind ja auch für Wärme, Gastlichkeit bekannt, dass du dich da irgendwie mit sowas ganz Leanem zufrieden gibst. Ich habe den Begriff eines Hausmanagers hier schon mal gelesen, irgendwo bei Brera.
- 22:13 Matteo Ghedini
Absolut. Also wir glauben, dass Hotels am Ende mit Menschen zu tun haben und Service Apartments ja auch. Und wir wollen, also wir können alle Bereiche von einer Customer Journey komplett digital abbilden. Es gibt nicht mehr den Front Office oder Rezeptionist, der einen Meldeschein ausfüllt oder die Kreditkarte. Bucht oder einen Personalausweis kopiert. All das, was—
- 22:42 Katharina Beatriz Varga
Aber das ist ja eine Alternative. Geht es trotzdem oder habt ihr das komplett ausgeschlossen?
- 22:47 Matteo Ghedini
Nee, es erfolgt alles im Voraus und vor Ort ist jemand da, der als Gesicht für Probleme, Willkommen, wirklich menschliche Unterstützung da ist. Sprich, wenn du es nicht geschafft hast, deinen Check-in zu machen, kannst du das hier machen. Aber es ist jetzt nicht so, dass unsere Leute sich mit Gästen über Bürokratie unterhalten, sondern über: Hey, schön, dass du da bist, und was kann ich für dich tun?
- 23:22 Katharina Beatriz Varga
Dass du dich noch wohler fühlst.
- 23:23 Matteo Ghedini
Genau. Und es gibt auch einen Unterschied. In großen Häusern haben wir eher eine Person, die fast die ganze Zeit vor Ort ist. In kleineren Häusern ist es ein bisschen reduzierter. Aber es ist wichtig, dass unsere Gäste das Gefühl haben, okay, da ist ein Gesicht. Die Person Marco, Bilal hier zum Beispiel in Stuttgart ist für mich da. Und wenn er mal nicht da ist, kann ich ihn trotzdem per WhatsApp erreichen oder per Telefon. Und ich bin in Empfang genommen. Ich bin hier willkommen und ich kann auf jemanden zugreifen.
- 23:59 Katharina Beatriz Varga
Ja, du fühlst dich auch gleich richtig aufgehoben, wenn du nicht nur eine Maschine hast, mit der du reden kannst, sondern ja, face to face.
- 24:07 Matteo Ghedini
Genau, wie gesagt, theoretisch wäre es möglich, das zu machen.
- 24:09 Katharina Beatriz Varga
Ja, ja, das machen ja auch schon viele.
- 24:11 Matteo Ghedini
Genau, aber wir glauben, das hat auch eine große Komponente an der Gastzufriedenheit.
- 24:18 Katharina Beatriz Varga
Nein, das gehört ja auch zu eurer Identität dann dazu von Brera und das, was euch auch unique macht.
- 24:24 Matteo Ghedini
Genau, was passiert im Moment, ist bis vor 3, 4 Jahren war jeder Hausmanager die ganze Zeit vor Ort. Jetzt ist diese Unterstützung teils vor Ort, teils remote. Aber die Verbindung ist wichtig, dass man ein Gesicht verbindet. Und wenn mal der eine nicht da ist, dann kann der andere unterstützen. Und die Tatsache, dass wir das remote gezogen haben, hat natürlich große Vorteile und große Synergien zwischen den Häusern. Aber die Gäste haben trotzdem das Gefühl, hey, hier ist jemand, der sich um mich kümmert.
- 25:00 Ronald M. Arndt
Nutzt ihr weiterhin die gleichen Apartments für Short- und für Longstay? Oder ist es mittlerweile auch so, dass da Apartments wirklich nur für Shortstay eingerichtet werden, eben ohne Küche etc.?
- 25:12 Matteo Ghedini
Genau, also grundsätzlich haben alle Apartments eine Küche, aber in neue Produkte machen wir immer mehr oder Wir machen einige Apartments ohne Küche und andere Apartments, also die sehr großen Apartments sind in den 90% der Fälle von Longstays gebucht. Die ganzen mittleren, also Cozy, Comfy und Amazing, sind für alles, also sind sowohl für Longstay als auch für Shortstay. Und dann haben wir die Kategorie Pockys, wo keine Küche drin ist und das ist meistens für Short Stay.
- 25:51 Katharina Beatriz Varga
Wie viel Prozent macht das so aus in einem Haus?
- 25:53 Matteo Ghedini
Nicht viel, es ist so 5 bis 10 Prozent. Okay. Aber die Idee ist, dass wir mixen zwischen Long Stay und Short Stay. Das heißt, im Januar kann es sein, dass wir 70 Prozent Long Stay und 30 Prozent Short Stay haben. Im Juni haben wir im gleichen Haus genau andersrum. Aber ein bisschen Short Stay haben wir immer und ein bisschen Long Stay haben wir immer. Deshalb macht total viel Sinn, dass 5 oder 10 Prozent dieser Apartments ohne Küche sind, weil es kostet weniger in der Anschaffung und vor allem in der Reinigung. Eine Küche zu reinigen, ist schon eine Herausforderung.
- 26:24 Ronald M. Arndt
Was sind denn so die dankbarsten Conversion-Objekte? Sind es Büros, sind es Hotels, die in der Form nicht mehr weiterbetrieben werden? Gibt's da so ein bisschen— danke.
- 26:32 Matteo Ghedini
Also ich habe noch nie ein Hotel konvertiert, weil es irgendwie immer wieder daran scheitert, dass die Eigentümer den Grundriss nicht verändern wollen. Aber es gibt Hotels, die— oder nicht investieren wollen in der Küche. Aber es gibt Hotels, die ein bisschen in die Jahre gekommen sind, wo ein bisschen größere Zimmer vorhanden waren, und da lohnt sich auf jeden Fall. Und Büros haben wir einige gemacht. Also das ist sicherlich einfacher, weil du kannst alles rausreißen und die Grundrisse komplett neu machen und da passt der Grundriss auch so meistens oder bei Büros?
- 27:17 Katharina Beatriz Varga
Da passt es, ne?
- 27:19 Matteo Ghedini
Genau, also die Büros sind sehr flexibel. Wir haben auch Wohnungen konvertiert, was immer schwieriger wurde baurechtlich und ja, das sind die.
- 27:35 Ronald M. Arndt
Gibt es noch ein Segment, das man da nennen kann? Vielleicht entdecken wir es jetzt auch gerade hier im Podcast.
- 27:42 Matteo Ghedini
Service Apartments mit In-Service-Apartments.
- 27:43 Ronald M. Arndt
Ja, alles klar.
- 27:44 Matteo Ghedini
Wo du einfach nur die Schlüssel drehen musst.
- 27:48 Katharina Beatriz Varga
Vielleicht wird das ja auch ein bisschen mehr, diese Möglichkeiten, ein Service Department in ein anderes Service Department zu konvertieren.
- 27:56 Matteo Ghedini
Ja, das hoffen wir.
- 27:59 Ronald M. Arndt
Warum bekommt am Ende dann BRERA mal den Zuschlag, eben ein Bestandshaus zu übernehmen und nicht jemand anderes? Was könnte das manchmal der USP sein? Ich meine, du hast von der nahtlosen Guest Journey gesprochen. Ja, das ist ja auch was, was definitiv nicht jeder mit schon als Bestandteil seines Produkts hat. Das muss man erst mal im Griff haben.
- 28:21 Matteo Ghedini
Es gibt sehr viele Faktoren, was in eine Entscheidung von einem Projektentwickler reinfließen. Und ich bin auch, also es gibt auch sehr viel Wettbewerb in Deutschland und alle Produkte sind sehr gut und ich Ich bin von allem überzeugt. Am Ende gibt es das Thema Bonität. Also wir sind seit Jahren profitabel und das ist ein Thema, was sich die Eigentümer sehr eng anschauen. Wir haben eine Reputation, dass wir auch sehr gute Zahlen und sehr gute, sehr große Erfahrung gesammelt haben über die Jahre. Marke kennt jeder in der Branche. Und das ist auch die Bankability, also dass du an Investoren mit unserer Marke verkaufen kannst. Das sind, glaube ich, die Faktoren. Und wenn man sich damit tiefer beschäftigt, auch wie du gesagt hast, diese Tech-enabled, aber doch sehr persönliche Guest Journey.
- 29:23 Ronald M. Arndt
Also das Konzept an sich dann.
- 29:24 Matteo Ghedini
Gefällt vielen, genau. Design.
- 29:30 Ronald M. Arndt
Meinst du denn, dass es über die Jahre immer leichter wurde, ein Service-Apartment-Haus zu betreiben? Aufgrund der technologischen Entwicklung? Angefangen hast du wahrscheinlich mit dem Schlüsselkasten irgendwann mal irgendwo.
- 29:44 Matteo Ghedini
Ja, auf jeden Fall. Also ganz am Anfang haben wir natürlich jeden Check-in persönlich gemacht und da war auch noch Papier und Formulare zu unterschreiben. Wir haben sogar Kautionen in Empfang genommen und hinterlegt. Also das wurde einfacher durch eine Mischung zwischen Technologie, aber auch Prozessoptimierung und Prozessvereinfachung. Auf jeden Fall.
- 30:14 Ronald M. Arndt
Das heißt, du schaust da mit sehr großem Optimismus unternehmerisch?
- 30:19 Matteo Ghedini
Absolut. Also ich glaube, ein Geschäftsmodell, was sich im Moment am Markt etabliert, der Markt von Service Apartments wird immer größer. Und wir sind positioniert in eine, oder wir haben eine Positionierung, die uns erlaubt, wie gesagt, unterschiedliche Zielgruppen anzusprechen. Und somit sind wir auch in der Lage, viel bessere Zahlen zu schreiben als Hotels, die nur in eine Zielgruppe fischen und auch eine viel höhere Kostenstruktur haben.
- 30:57 Ronald M. Arndt
Mit was für einem Team arbeitet man da im Hintergrund? Klar, du hast die Leute vor Ort, das sind jetzt nicht wahnsinnig viele, aber in München beispielsweise, was braucht man da, um 10 Standorte, 11 Standorte zu betreiben?
- 31:09 Matteo Ghedini
Genau, wir sind insgesamt 45 Leute, circa 15 davon sind in den Properties und 30 sind so in der Zentrale. Und in der Zentrale heißt nicht, dass wir alle im Büro in München hocken, im Gegenteil, also wir sind ein sehr remotes Team, einige sind in Stuttgart, andere in Frankfurt, andere in Mailand. Und unsere Kultur macht das. Also wir arbeiten so gut zusammen, weil wir eine unglaublich starke Kultur haben.
- 31:36 Katharina Beatriz Varga
Gerade ein ganz großes Thema in der Hospitality. Da zählt ja Service Department dazu, in Team und Führung.
- 31:45 Matteo Ghedini
Absolut. Also wie eingangs erwähnt, ohne die besten Leute kannst du eigentlich dich kaum bewegen. Und wir sind eine, also wir haben eine Kultur, die sich auf Vertrauen aufbaut. Vertrauen und Empowerment. Also jeder übernimmt die Verantwortung für seinen Bereich, jeder hat Ziele und ist aber eigentlich unternehmerisch unterwegs, um den eigenen Bereich oder die eigenen Ziele zu erreichen. Es gibt keine Kontrolle, es gibt keine Hierarchie und wir experimentieren auch gerne neue Wege der New Work. Wir haben mit Holacracy angefangen, wir haben dann auch andere Paradigmen probiert. Am Ende, was geblieben ist, ist dieses Mindset. Also jeder hat Lust, jeder ist empowered und jeder agiert, als ob es seine eigene Firma wäre. Und das widerspiegelt sich. Wir machen alle 6 Monate eine Umfrage bei unseren Mitarbeitern, wie ein Net Promoter Score, also wie, mit welcher Wahrscheinlichkeit sie uns als Arbeitgeber empfehlen würden.
- 32:57 Ronald M. Arndt
Cool, also intern sogar.
- 32:59 Matteo Ghedini
Intern, ja, und waren über Jahre zwischen 8,5 und 9,5, was eigentlich—
- 33:05 Katharina Beatriz Varga
Von 10.
- 33:06 Matteo Ghedini
Von 10, genau. 10 ist das Beste und 1 ist das Schlechteste. Und das ist auch eine der wichtigsten Sachen auch für mich. Also das ist ein persönliches Leidenschaftsthema hier, einen empowering Führungsstil zu haben. Genau, und deshalb, ich glaube, wir sind sowohl von der Marktposition als auch vom Team in einer einmaligen Position. Und was wir jetzt machen wollen, ist einfach Gas geben, neue Standorte akquirieren mit noch höherer Geschwindigkeit, als wir bisher hatten.
- 33:41 Katharina Beatriz Varga
Fantastisch.
- 33:42 Ronald M. Arndt
Wie kann es dann gelingen, so eine Kultur zu leben, wenn die Leute an unterschiedlichen Orten arbeiten, remote, manche im Büro?
- 33:50 Matteo Ghedini
Ist eine gute Frage.
- 33:51 Ronald M. Arndt
Also wie schafft der Unternehmer Matteo das, da Kommunikation so erfolgreich zu betreiben?
- 33:57 Matteo Ghedini
Wir haben natürlich, als wir angefangen haben, waren wir alle zusammen und haben dann ein gegenseitiges Vertrauen aufgebaut, das uns ermöglicht hat zu sagen, okay, wir arbeiten eigentlich alle remote. Das war schon vor Corona der Fall, während Corona natürlich, und während Corona war auch der Zusammenhalt und auch die NPS-Bewertung am höchsten. Also eigentlich in der schlechtesten Zeit haben wir die beste Laune im Team gehabt, weil wir dieses Gefühl hatten, okay, wir müssen alle zusammenbleiben und durch diese Krise durchkommen.
- 34:36 Katharina Beatriz Varga
Aber das ist auch nachvollziehbar. So wie du das beschreibst, ist ja der Teamgeist da rausgekommen, wo er am meisten gebraucht wird.
- 34:44 Matteo Ghedini
Absolut.
- 34:44 Katharina Beatriz Varga
Ja.
- 34:47 Ronald M. Arndt
Kann man das Team auch mit einer Wachstumsstory, Wachstumsziel mitreißen?
- 34:55 Matteo Ghedini
Ja, also Wachstum ist für alle wichtig. Also durch Wachstum eröffnen sich neue Karriereopportunitäten, Chancen. Durch Wachstum hat man einfach Visionen, Perspektive, neue Standorte, neue Märkte und den eigenen Bereich wird größer. Also wenn ich CEO von einem Dreimannunternehmen mein ganzes Leben bleibe, mache ich immer das Gleiche. Und wenn wir mal 100 Leute haben, dann sind auch die Führungsaufgaben anders und die Themen viel spannender.
- 35:35 Ronald M. Arndt
Also es klingt noch nach einem sehr gesunden, langen Weg, den er da vor sich hat. Und um wieder auf Max zurückzukommen, es gibt nicht nur Max, gar keine Frage, aber Das bringt halt natürlich auch noch mal Freude in die Sache. Absolut.
- 35:52 Matteo Ghedini
Wie gesagt, also wir wollen mit Leuten zusammenarbeiten, die was können, aber die auch, wo es Spaß macht. Und mit Marc macht es Spaß und mit meinem Team macht es unglaublich viel Spaß.
- 36:09 Katharina Beatriz Varga
Da kann man euch ja eigentlich nur viel Erfolg wünschen und euch weiterhin beobachten. Wie ihr euch entwickelt. Und ich glaube, das wird richtig gut, Matteo.
- 36:18 Ronald M. Arndt
Und was jetzt noch kommt, vor allem in dem nächsten Abschnitt, sage ich mal. Du fährst nachher mit dem Zug zurück nach München. Und ja, dafür das Gute, dass du den Zug findest hier in Stuttgart.
- 36:33 Matteo Ghedini
Kleine Herausforderungen und dann die größere.
- 36:35 Ronald M. Arndt
Sonst begleite ich dich, Max. Ich kenne mich, Matteo, ich kenne mich aus.
- 36:39 Matteo Ghedini
Super, danke dir.
- 36:40 Ronald M. Arndt
Vielen Dank für deine Zeit.