Die Erfolgsgeschichte von Urbanauts aus Wien
Aufgenommen: Grätzl Hotel Belvedere, Wien
Germany52 Min Das Video kommt von YouTube und lädt erst, wenn du auf Abspielen klickst.
„Die ganze Stadt wird zur Lobby bei uns.“
Theresia Kohlmayr, 13:05
Theresia Kohlmayr hat aus leerstehenden Ladenlokalen in Wien Hotelzimmer gemacht. Im Gespräch mit Ronald M. Arndt erklärt sie, wie aus einer ehemaligen Schneiderei die Grätzlhotels wurden, warum sie sich mit Partnern zur Urbanauts Hospitality zusammengeschlossen hat und wie das Pachtmodell mit den Hauseigentümern funktioniert. Außerdem geht es um Standorte in Linz, Triest, Füssen, Dresden und Montpellier und um die Marke von 200 Einheiten.
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Kernaussagen
- Leerstand als Ausgangspunkt: Im Architekturstudium beschäftigte sich Kohlmayr mit urbanen Resträumen und Leerständen. Mit der Finanzkrise 2008 kam eine große Leerstandswelle, aus dem Konzept Hotelzimmer im ehemaligen Geschäftslokal wurde 2011 das erste Zimmer.
- Pachtmodell mit Eigentümern: Der Eigentümer investiert in ein oder zwei Zimmer, Urbanauts pachtet auf 15 bis 20 Jahre und gibt einen Kündigungsverzicht von 15 Jahren. Für den Eigentümer ist das besser, als die Fläche leer stehen zu lassen.
- Nische unter 60 Einheiten: Kohlmayr sieht die Stärke in kleinen Betrieben unter 60 Einheiten, die sich für große Hotelbetreiber nicht auszahlen. Servicierung wird nicht selbst erbracht, sondern in die Nachbarschaft ausgelagert.
- Stolperstein bei Expansion: Für Budapest hätte sie mindestens 25 Ladenlokale und damit mehrere Hauseigentümer zum gleichen Zeitpunkt gebraucht. Deshalb wächst die Gruppe lieber von einem festen Ankerpunkt wie Triest mit 36 Einheiten aus.
- Zahlen als Leitfaden: Mit den Gesellschaftern kam das Controlling ins Unternehmen, der Tagesumsatzbericht geht täglich raus. Das Backend läuft auf einem cloudbasierten PMS, weil die Standorte in Österreich, Italien und Deutschland sonst mit drei Systemen arbeiten müssten.
Shownotes zur Episodeaus dem Podcast-Feed
Wo früher gearbeitet wurde, wird heute geschlafen. Selbst in einem Hotel aufgewachsen, hat sich Theresia Kohlmayr bereits während ihres Studiums der Architektur der nachhaltigen Nutzung von kleinen Geschäften und Handwerksbetrieben verschrieben.
Mehr als ein Jahrzehnt später ist die Unternehmerin nicht mehr nur in Wien oder Linz, sondern mit ihren Urbanauts gar in Italien, Deutschland und Frankreich aktiv. Stets die Marke von 200 Einheiten im Auge.
Möglich gemacht hat dies ein starkes Team, zu welchem neben Ines Auerbacher, Ronja Gerhard, Stephan Gerhard, Clemens Kopetzky, Markus Kaplan, Christian Knapp und Jonathan Lutter auch Erich Bernard von den BWM Architekten zählt. Sehr gerne erinnere ich mich hierbei an Episode #73 mit ihm zurück.
„The essence of local“ ist dabei der neue Leitspruch der Urbanauts. Was alles mit einer kleinen Schneiderei und dem ersten grätzlhotel begann, ist auf bestem Weg die Art des Reisens grundlegend zu verändern.
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Transkript
Transkript öffnenTranskript schließen52 Min · Ronald M. Arndt und Theresia Kohlmayr
Automatisch transkribiert mit AssemblyAI, Sprecher automatisch zugeordnet. Nicht redigiert.
- 00:06 Ronald M. Arndt
Fangen wir hinten an oder vorne? Der Hotel-Podcast kommt ja jetzt erst langsam aber sicher nach Österreich. Ja, ich habe es schon mal erwähnt, gerade auch, dass meine Großtante ja aus Wien kommt. Von daher, ich war schon öfters hier, auch viele, viele Sommerferien hier verbracht. Aber ja, mit dem Hotel-Podcast-Format lege ich gerade wieder hier los, ja, und freue mich, hier bei dir zu sein, Theresia Kohlmayr.
- 00:35 Theresia Kohlmayr
Sehr gerne, herzlich willkommen, ja, bei mir und vor allem bei den Grätzl Hotels.
- 00:39 Ronald M. Arndt
Ja, ja, wir sind hier an einem ganz besonderen Ort, und die Grätzl Hotels an sich zeichnen sich aus durch viele besondere Orte, denn keiner ist— manche sagen das so— kein Ort ist wie der andere, aber hier ist es definitiv so. Gerade noch haben wir einen Blick reingeworfen in das Studio. Studio sagt ihr, oder das Büro einmal. Ja, Büro. Und dann waren wir bei der, bei die Schneiderin, ganz genau. Und jetzt sind wir beim Schmied.
- 01:07 Theresia Kohlmayr
Siehst du, sitzt da hinten nur die Konstruktionszeichnungen.
- 01:11 Ronald M. Arndt
Und lösen wir es mal schnell auf. Was hat das Ganze auf sich? Warum Schmied? Die meisten werden es jetzt vielleicht erraten, dass hier vielleicht mal ein Schmied tätig war.
- 01:21 Theresia Kohlmayr
Richtig. Also wir befinden uns hier in der Belvedergasse 26. Da war eine große Schlossereianlage. Mit eigenem Tischler, Schlosser, Einzelwarenhändler. Und wir nutzen hier diese ehemaligen Fabriksräume für unsere Hotelzimmer.
- 01:37 Ronald M. Arndt
Okay, und auf wie viele Räume oder Studios oder Apartments kommt ihr hier jetzt?
- 01:44 Theresia Kohlmayr
An der Adresse sind es 4 Einheiten. Rund um den Elisabethplatz, also rund um das Grätzl Belvedere, haben wir 8 Einheiten. Und in Summe 28 in ganz Wien verteilt. Aber ich erkläre das dann gerne noch im Detail.
- 01:59 Ronald M. Arndt
Ja, ja, wir haben, wir haben, wir haben ja Zeit. Kaffee ist auch eingeschenkt und Wien ist ja nicht das Ende der Welt, überhaupt nicht, sondern es geht ja gerade erst richtig los. Wir machen einen kleinen Ausflug sogar in ein anderes Land. Freue ich mich drauf, da noch gleich drauf zu sprechen zu kommen. Du hast mir gesagt, dass du selbst aus einer Hoteliersfamilie kommst, ja?
- 02:22 Theresia Kohlmayr
Richtig, ja.
- 02:23 Ronald M. Arndt
Aber hast aber dann, glaube, erstmal Architektur studiert, oder?
- 02:26 Theresia Kohlmayr
Genau, also ich habe mit 18—
- 02:28 Ronald M. Arndt
wir haben so eine spannende Frage im Hotelpodcast: Wie kam jemand in die Hotellerie?
- 02:31 Theresia Kohlmayr
Ja, also gut, ich wurde hineingeboren, ich bin mehr oder weniger in der Rezeption und eben im Hotel aufgewachsen. Wir haben auch gewohnt im Hotel, habe dann mit 18 auch gewohnt im Hotel, ne?
- 02:44 Ronald M. Arndt
Ja.
- 02:45 Theresia Kohlmayr
Der Hotellerie den Rücken zugedreht, habe gesagt, ich gehe nach Wien Architektur studieren, ich mache ganz was anderes und will mich halt da anders verwirklichen. Und bin dann über Umwege eben wieder in dieselbe Branche gekommen.
- 03:00 Ronald M. Arndt
Ich glaube, es hat nicht lange gedauert, ne? Das war ja noch so teils während dem Studium oder kurz danach.
- 03:04 Theresia Kohlmayr
Ja gut, es hat schon 7, 8 Jahre, habe ich schon aktiv Architektur studiert, aber Praktikum in Rotterdam in einem Architekturbüro gemacht. Aber es war halt nicht so spannend wie dann zum einen diese Selbstständigkeit, die er von den Eltern gelernt hat, gesehen, ja, genau, die natürlich auch was Reizvolles gehabt hat. Und diese neue Art von Hospitality, die wir hier anbieten mit den Grätzl Hotels oder aber auch mit der gesamten Urbanauts Gruppe, hätte ich jetzt wahrscheinlich ohne dem Architekturstudium und wenn ich nur zu Hause geblieben wäre im elterlichen Betrieb, wäre nie auf die Idee gekommen, ne. Also da braucht man schon andere Einflüsse, andere Inspirationen, dass man auch Hospitality neu denken kann.
- 03:46 Ronald M. Arndt
Genau, das sagt ihr ja, Hotels und Urlaub neu denken. Und wer die alte Welt in Anführungszeichen kennt, der kann das natürlich auch von sich behaupten, das ganze Thema neu zu denken. Bist ja kein Quereinsteiger. Was war denn, also ich glaube, bei der Schneiderin, also mal gucken, wie wir es formulieren, aber die Schneiderin, genau, war ja so die erste Einheit, sage ich mal, ne? Wie ging es da los? Was war damals der Impuls?
- 04:14 Theresia Kohlmayr
Also wir haben uns während dem Architekturstudium—
- 04:15 Ronald M. Arndt
also eine richtige Gründerstory mit dir heute, Theresia.
- 04:18 Theresia Kohlmayr
Ja, schon. Sehr stark mit urbanen Resträumen, mit Leerständen in der Innenstadt auseinandergesetzt.
- 04:25 Ronald M. Arndt
Als Architekturstudentin damals oder im Studium raus?
- 04:26 Theresia Kohlmayr
Ja, architektonischen Aspekt oder städtebaulichen Aspekt, wie man diese Flächen nachhaltig wieder nutzen kann, Es hat bereits vor 20 oder auch 30 Jahren schon begonnen, dieses, dass kleine Geschäfte eben an die Peripherie ziehen, Nachfolgeprobleme ebenso, Schlossereien, Tischlereien in der Innenstadt, auch zu kleine Flächen, also in so einem kleinen Betrieb arbeitet niemand mehr, oder die Produktionen, die haben einfach größere Produktionshallen an den Stadtränden gebaut.
- 04:59 Ronald M. Arndt
Die klassischen Gewerbegebiete, so heißt es bei uns.
- 05:02 Theresia Kohlmayr
Natürlich auch teurer geworden, also die Nachfrage. Jetzt in so einer Innenstadt eine Autowerkstatt zu betreiben, ist fast schade, wenn man es anderswertig vielleicht besser nutzen könnte. Hat aber dieses besser nutzen, braucht natürlich auch immer neue Nutzungskonzepte, und so viele Nutzungskonzepte gibt es dann doch wieder nicht. 2008 war natürlich dann auch mit der Finanzkrise große Leerstandswelle wo wirklich auch viele Geschäfte, kleine Geschäfte, die sich vielleicht noch über Jahre hinweg gehalten haben, dann auch aufgehört haben, und der Leerstand war wirklich ein großes Thema, nicht nur in Wien und in der Stadtpolitik, sondern auch ein europäisches Thema. Wir haben mit diesem Konzept eben Hotelzimmer in einem ehemaligen Geschäftslokal, nicht nur Hotelpreise, sondern auch Zukunftspreise der Stadt Wien oder Innovationspreise in ganz Europa mehr oder weniger dann doch. Okay, was unser Preis ist, und Awards sind auch immer Zeichen der Aufmerksamkeit, dass mehrere gerade an demselben Thema interessiert sind.
- 06:13 Ronald M. Arndt
Okay, also das war damals schon so, als ihr gerade losgelegt habt?
- 06:15 Theresia Kohlmayr
Genau, das war so 2012, 2013.
- 06:17 Ronald M. Arndt
Und schon so ein direkter Rückenwind, sage ich mal, in den ersten Jahren. Okay, und da gab es ja auch schon die Schneiderin, gab es ja dann schon. Genau, das war so der Prototyp. Ja, genau.
- 06:27 Theresia Kohlmayr
Und erst 2013 oder speziell 2015 ist die Reise dann auch weitergegangen, wo wir halt auf der Suche waren nach Investoren oder auch zum Expandieren, dieses Konzept umzulegen in anderen Städten oder auch anderen Standorten und zu skalieren. Und da sind wir glücklicherweise auf unsere Partner, mit denen wir dann gemeinsam die Urban Arts Hospitality gegründet haben, gestoßen, auch ein Zusammenschluss von Architekten, Urbanistikexperten und Hospitalityexperten, mit denen wir jetzt seit 2015 nicht nur in Wien wachsen, sondern bereits darüber hinaus auch schon in Linz sind mit 33 Einheiten und zu unserer großen Freude seit 15. März auch in Dresden mit den Urbanaut Studios.
- 07:19 Ronald M. Arndt
Ja, ja, ich vermute, wer da so alles jetzt mittlerweile da bei euch mit drinsteckt, aber ich glaube, Professor Stefan, Professor Stefan Gerhard ist dabei.
- 07:30 Theresia Kohlmayr
Okay, aber mal so die Solutions mittlerweile, Tochter übergeben, die Ronja, BWM Architekten, auch in Wien Architekturbüro, wo es aber mittlerweile international in der Hospitality sehr stark tätig ist.
- 07:43 Ronald M. Arndt
Jetzt auch schon Hotelpodcast mit dem Erich von BWM.
- 07:46 Theresia Kohlmayr
Genau, super. Seitens der Urbanistik Art Valance, eine Kommunikationsagentur.
- 07:55 Ronald M. Arndt
Clemens Kobetzky ist auch, also in Österreich auf alle Fälle, das scheint mir aber sehr gut bekannt, sich gut zu ergänzen, dein erweitertes Umfeld, was du da geschaffen hast.
- 08:06 Theresia Kohlmayr
Ja, und wir, ich war ja auch nicht alleine, ich habe auch 2 Kollegen, Jonathan Luther, Christian Knapp. Wir haben das Büro, KLK, ein Architekturbüro gegründet, im ersten Schritt, wo dann das erste Zimmer ein Prototyp vom Architekturbüro war. Und ich habe mich dann mit der ganzen Expansion und auch mit dem Zusammenschluss von der Architektur immer mehr und mehr zurückgezogen und kümmere mich jetzt ausschließlich um die Hotels und um den Hotelbetrieb.
- 08:33 Ronald M. Arndt
Super. Und die genannten Namen, die sind alle irgendwie auch Gesellschafter.
- 08:40 Theresia Kohlmayr
Okay, jetzt von der Urbanauts Hospitality, das ist quasi die Gruppe, die dann auch die Kretzler Hotels in Wien betreibt, die Urbanaut Studios in Triest. Wir sind gerade dabei, Hideouts-Konzept für den ländlichen Raum, da sind wir einmal in Füssen und Montpellier, kommt auch noch dieses Jahr.
- 08:59 Ronald M. Arndt
Frankreich, cool. Okay, Sommer Deutschland, Frankreich.
- 09:03 Theresia Kohlmayr
Okay, ja, genau. Und bei der ganzen Expansion und entwickeln wir natürlich alle Gesellschafter mit. Ist auch deren innere Leidenschaft, das voranzutreiben und dann neue Standorte zu suchen oder auch wieder neue bestehende Standorte neu zu denken. Wir sind ja auch viel in Bestandsgebäuden und ich habe eine zweite Geschäftsführerin und wir beide kümmern uns dann um die Operative und ums Arbeiten halt dann auch. Es geht halt nicht nur um entwickeln und developen, sondern irgendwann muss man ja dann auch quasi betreiben.
- 09:40 Ronald M. Arndt
Klingt höchst spannend. Und los ging es, glaube ich, so schon 2011.
- 09:44 Theresia Kohlmayr
Genau, 2011, am 1. Juli war der Startschuss fürs erste Zimmer. Und jetzt am 1. Juli ist eben geplant, dass wir Frankreich noch eröffnen.
- 09:53 Ronald M. Arndt
Stark. Jetzt hast du gerade schon gesagt, es geht auch ab und an um Bestandsgebäude.
- 09:57 Theresia Kohlmayr
Ja.
- 09:58 Ronald M. Arndt
Aber so die Idee, sage ich mal, aus, man kann ja nicht sagen nichts, aber aus was bislang anders Genutztem, sage ich mal, oder um Umnutzung zu erzielen. Das ist schon einfach ein bisschen dein Steckenpferd auch, ne?
- 10:11 Theresia Kohlmayr
Richtig.
- 10:12 Ronald M. Arndt
Also dieser war eigentlich der Grundgedanke damals aus dem Studium heraus. Was mache ich mit Ladengeschäften, die leer stehen oder zumachen gerade?
- 10:20 Theresia Kohlmayr
Aber auch ein nachhaltiger Umgang mit bestehenden Ressourcen, die eben vorhanden sind, nicht? Verdichtung von einer Stadt, was auch Wege verkürzt. Urlaub neu denken, das ist auch angesprochen. Es gibt auch andere Anlässe von Reisen. Man reist nicht nicht nur mehr des Urlaubswegens, sondern weil man sich vielleicht auch längere Zeit in der Stadt aufhält und arbeitet dort. Wir selber beginnen jetzt mit einer Mitarbeiterin, die remote arbeitet und den Rest des Jahres in Bali verbringen wird und trotzdem für uns die Reservierungen und Backoffice macht. Also wir müssen ja auch Unterkünfte für unterschiedliche Anlässe neu denken. Und Hospitality, oder ja, die Servicierungen, die es in einem Hotel gibt, von Wäscheservice, Haustechniker, Strom, Internet, man kann es für einen Tag, aber auch für 3 Wochen buchen, man ist halt viel flexibler, wie wenn man sagt, man will jetzt nur mal 3 Monate nach Dresden und dort schauen, wie man leben kann.
- 11:25 Ronald M. Arndt
Klar, ja.
- 11:25 Theresia Kohlmayr
Bucht man sich vielleicht auch lieber so ein Studio, wie wenn man sich jetzt eine ganze Wohnung einrichtet für 3 Monate.
- 11:34 Ronald M. Arndt
Man hat natürlich das Gefühl, jetzt gerade hier ist jetzt mein erster Eindruck, wirklich schon nicht hier irgendwie Tourist zu sein in der Stadt, also wenn man hier in dem beim Schmied hier ist, sondern mitten im Leben, ne, Wiener Quartiersleben und Stadtviertel irgendwo Teil davon zu sein. Und kann man auch gerade mal sagen, Kretzel ist ja die, das Wiener Wort, das österreichische Wort wahrscheinlich für—
- 11:58 Theresia Kohlmayr
sehr wienerisch sogar, okay, ja, für Nachbarschaft, also kleiner als ein Bezirk, komplett Nachbarschaft, wo man dann seinen Bäcker hat.
- 12:07 Ronald M. Arndt
Bei uns würde man sagen der Flecken, unser Flecken.
- 12:10 Theresia Kohlmayr
Okay, Flecken oder Kiez sagt man auch, ja.
- 12:12 Ronald M. Arndt
Kiez oder Barrio, war letzte Woche in Barcelona.
- 12:15 Theresia Kohlmayr
Ja, genau, da wäre es das Barrio. Und auch genau eben dieses Gefühl, aber auch dieses Netzwerk, dieses Service von der Nachbarschaft, bieten oder geben wir dann auch unseren Gästen mit. Wir nennen sie Fellows, die Urbanauts Fellows, wir haben die da mittels eines Online-Concierge alle auch mehr oder weniger für die, also als App aufbereitet für die Gäste, wo man sich, wenn man hier ist, vor Ort natürlich durchklicken kann, aber halt auch schon vorab zu Hause.
- 12:49 Ronald M. Arndt
Okay, also somit Oder über solche Technologieeinbindungen wird es dann aus dem Hotelaufenthalt oder aus der bloßen Übernachtung ein Urlaub, weil ich dann ja dann mit meinen Fellows, mit meiner Nachbarschaft, sage ich mal, in Interaktion trete, in Verbindung treten kann.
- 13:05 Theresia Kohlmayr
Und man hat aber trotzdem das Gefühl, man ist eben in seinem eigenen Raum. Man checkt da mittels eines Codes ein, vor der Tür, entweder direkt von der Straße oder noch mal in den Innenhof. Wo ja auch andere dauerhafte Bewohner in den Häusern wohnen. Also man hat jetzt keinen typischen Hotelgang und keine Lobby und ein Zimmer neben dem anderen, sondern man sucht ja so seinen Raum in der Stadt schon. Die ganze Stadt wird zur Lobby bei uns. Aber wenn man jetzt in Kontakt treten möchte mit uns oder auch mit den Fellows, bieten wir eben alle Informationen an. Wir selber sind Auch Montag bis Sonntag haben wir sozusagen Bürozeiten von 9 bis 17 Uhr, aber auch in der Nacht gibt es 24 Stunden Hotline, wo man uns erreichen kann, wenn wirklich was ist. Wobei unsere Gäste, das sind jetzt keine 5-Sterne-Bristol-und-Sacher-Gäste, die dann um 11 Uhr noch— nein, die sind ein bisschen eigenverantwortlich unterwegs, eigenverantwortlich und auch eigenständig, und wenn sie schon was brauchen, entschuldigen sie sich auch am Abend noch, dass sie überhaupt noch stören, aber es wird dann auch reichen, wenn dann morgen wer kommt, also ist es schon ein gewisses Gästeklientel, die wir da natürlich ansprechen mit unseren—
- 14:16 Ronald M. Arndt
Haben deine Eltern dann irgendwann ein bisschen schmunzeln müssen, als du dann wieder in die Hotellerie zurückgekommen bist?
- 14:23 Theresia Kohlmayr
Wobei gut, die Mutter, glaube ich, hat lange gehofft, dass ich dann doch nach Hause komme wieder, ne. Ich habe Gott sei Dank eine jüngere Schwester, die mochte es mittlerweile auch, wenn sie dann gemerkt haben, das lohnt sich da nicht wirklich aus.
- 14:36 Ronald M. Arndt
Und mein Vater, wahrscheinlich auch schon ein Haus, ein Hotel in der zweiten, dritten Generation, oder? Die dritte Generation.
- 14:42 Theresia Kohlmayr
Die Schwester sind aber auch 200 Betten, also großes Haus, ja, 5-Sterne-Villen, alles drum und dran, aber halt sehr gefunden in Flachau, in Reitdorf. Die Antonia und ihr Mann mittlerweile machen das schon, ja, genau. Und mein Vater war nicht in der Hotellerie, der war auch das sechste Kind aus dem großen Hotelbetrieb, der ist nach Wien gegangen, war Steuerberater, Unternehmensberater, und der hat uns natürlich bei den ersten Businessplänen geholfen, die zu erstellen. Dein Vater? Okay, ganz stolz, dass wir jetzt heute auch—
- 15:14 Ronald M. Arndt
der war bei dem Familie, bei deinem, da wo du groß geworden bist, gar nicht so mit involviert in der Hotellerie?
- 15:20 Theresia Kohlmayr
Das war die Mutter. Ja, verstehe. Auch gut.
- 15:27 Ronald M. Arndt
Okay, was würdest du jetzt sagen, ich meine, du bist wirklich die Gründerin des Ganzen, 2011 begonnen. Was war für dich so der bislang größte Entwicklungsschritt, sage ich mal, für deine Firma, wo du gesagt hast, cool, dass das so letzten 10 Jahre so gekommen ist, wie es gekommen ist, was dir jetzt auch wieder die Möglichkeiten gibt, die Expansion?
- 15:46 Theresia Kohlmayr
Ja, der erste große Schritt war bestimmt von diesem einen Zimmer auf, es werden 20 in der Stadt, dass man sagt, man ist jetzt von diesem Prototyp, den ersten Schritt in einen kleinen Boutique-Hotelbetrieb, und man hat dann Mitarbeiter.
- 15:58 Ronald M. Arndt
Alles über das eine hinaus, waren es dann schon mehrere, sage ich mal, so wie hier beim Schmied, die an einem Standort waren, oder waren es erst mal noch ein paar Einzelstandorte, also Ladengeschäfte, wie man sich so vorgestellt hat?
- 16:09 Theresia Kohlmayr
Ladengeschäfte einzelne, aber wir haben versucht, sie immer zu clustern, also immer um einen Standort von 300, 400 Meter, dass man halt auch zufrieden ist.
- 16:18 Ronald M. Arndt
Also eine richtig verlassene Shoppingmeile, wo nichts mehr geht, das war deine Traumvorstellung gewesen?
- 16:23 Theresia Kohlmayr
Ja, also der erste große Schritt war bestimmt von diesem einen Zimmer dann auch der Zusammenschluss mit den Partnern zu dieser Urbanauts Hospitality Gruppe. Das war natürlich dann auch schon mal mehr wie anfangs waren es ja 3 Architekturstudenten, die da was ausprobiert haben. Plötzlich waren wir dann ein Hotelbetreiberunternehmen.
- 16:41 Ronald M. Arndt
Ja, aber mit dem richtigen Team. Also ich kann mir das vorstellen. Ja, absolut.
- 16:46 Theresia Kohlmayr
Was da natürlich alles dazugekommen ist.
- 16:48 Ronald M. Arndt
Und das war wirklich gewollt? Oder war euer Konzept so spannend, dass du einfach auch so ein bisschen da Anfragen bekommen hast?
- 16:54 Theresia Kohlmayr
Na, also wir haben schon intensiv gesucht, auch ein Jahr lang nach Partnern und Investoren, um überhaupt zu expandieren. Investieren, um weiterzuwachsen.
- 17:02 Ronald M. Arndt
Okay, also auch du brauchst das Kapital, das war eigentlich so der Haupttreiber, und damit verbunden gab es dann halt dieses Smart Capital, Smart Money.
- 17:09 Theresia Kohlmayr
Ja genau, dass wir jetzt, weiß ich nicht, so viel Geld von den Banken nicht bekommen, dass wir uns da ein paar Betten kaufen dürfen, sondern halt einfach, ja, mittlerweile ist es ein Pachtmodell, was jetzt noch, was eigentlich in der Hotellerie üblich ist, dass der Eigentümer selber investiert. Der investiert halt bei uns immer nur in ein oder zwei Zimmer, wie viel Platz haben wir jetzt in der Liegenschaft, Was aber für die eben auch ein gutes Investment ist. Wir pachten es dann auf 15 bis 20 Jahre ab, bevor es leer steht, und haben einen guten Mieter und auch Rendite. Und wir haben dann noch einen Kündigungsverzicht von 15 Jahren, damit halt wirklich auch seine Investments sind. Und die ersten 12 haben wir jetzt dann schon bald erledigt. Also mittlerweile haben wir dann auch ein bisschen Credibility, wo man jetzt nicht nur vorgestern eröffnet hat, sondern schon 12 Jahre das Ganze macht. Glaubst einen halt auch schon eher.
- 18:00 Ronald M. Arndt
Anfangs muss man sein Feld zum Markte tragen, wie man das so sagt.
- 18:05 Theresia Kohlmayr
Also das war jetzt bestimmt der erste große Schwung, und der zweite war dann aus der Stadt hinaus. Der zweite Standort in Linz ist 2018, wo dann für mich das erste Mal so—
- 18:18 Ronald M. Arndt
aber ich glaube, der heißt Etagerie, ne? Die Etagerie.
- 18:24 Theresia Kohlmayr
Rein auf Business Apartments und größere Einheiten auch in einem Wohnhauskomplex mit in Summe 300 Einheiten haben wir da 30, die wir in Servicierung haben. Und für mich halt auch das erste Mal auch der Schritt abgeben und so ein bisschen in Wien ist man ja dann doch immer selber vor Ort und kann nachschauen, was ist los, und da ist man halt dann nicht immer so vor Ort.
- 18:44 Ronald M. Arndt
Ja klar, stimmt, ja.
- 18:45 Theresia Kohlmayr
Also das war für mich so vom—
- 18:47 Ronald M. Arndt
also auch Strukturen schaffen, Prozesse schaffen, sage ich mal. Ja, genau, loslassen. Eigentlich ein guter Schritt in der persönlichen Entwicklung oder in der Entwicklung Unternehmens.
- 18:58 Theresia Kohlmayr
Und jetzt natürlich, gut, das ist jetzt auch recht witzig passiert, mit 2020 sind wir ja alle mal ein bisschen stehen geblieben, nicht wirklich was weitergekommen. Und ich habe aber dann den Stillstand auch persönlich für eine Expansion genutzt, bin dann Mutter geworden 2021, und das hat dann eigentlich auch mein Karenzjahr Jahr meine Kollegin zum Anlass genommen, dass sie sich halt da ein bisschen mehr dem annimmt. Und die kommt aus der internationalen Hotellerie, auch mit Schwerpunkt in Italien, und die hat jetzt dort Triest auch vorangetrieben. Und letztes Jahr gemeinsam mit Jelicka und Partner, die haben so einen Hospitality Club gegründet, und da sind wir halt ein, oder eines der ersten Projekte in Italien.
- 19:49 Ronald M. Arndt
Und das heißt, es kam für ein neues Projekt, weiteren Standort, ich glaube 34 Einheiten sind es, 36 in Triest, gerade gezielt für diesen Standort kam es noch mal ein Finanzierungspartner dazu?
- 20:03 Theresia Kohlmayr
Nein, nicht zu uns in die Hotelbetreibergruppe, sondern dieser Investments Club, also Hospitality Investment Club, kauft ja in ganz Europa das Gebäude, das Alles klar, genau, und ihr seid Betreiber, okay, also ihr mietet nachher beim Investmentclub, richtig, wir pachten dort, aber es ist natürlich auch was anderes mit so einem professionellen Immobilienentwickler, der weiß halt auch genau, wie man, auf was das dann ankommt, also dass wir dann auch ein gutes Produkt haben zum Betreiben.
- 20:35 Ronald M. Arndt
Also ich meine, der andere Vorteil ist natürlich, dass der noch so das ein oder andere Haus kaufen wird, richtig, und auch hier wieder Und auch hier wieder entsprechende Betreiber suchen wird.
- 20:46 Theresia Kohlmayr
Und wo wir, glaube ich, aufgrund der Dezentralität mit den Grätzlhotels, aber auch dann die Etagerie, das sind ja auch nur 33 Einheiten, was wir gut können, sind diese kleinen Betriebe, also unter 60 Einheiten, was eigentlich für so große Hotelbetreiber wieder nicht relevant ist oder sich nicht auszahlt. Und in unserem Fall, durch das, dass wir selber keine Servicierung anbieten, sondern die immer auslagern in die Nachbarschaft, diese Verbundenheit zur Umgebung, auch die Revitalisierung von den alten Gebäuden, das muss auch zu einem Betreiber passen. Wenn man sagt, man ist der High-End-moderne Hotelbetrieb und ist dann in einer alten Gebäude, das passt nicht.
- 21:31 Ronald M. Arndt
Aus dem, was man eben vorfindet, was Gutes draus machen oder auch erst mal finden und entdecken.
- 21:36 Theresia Kohlmayr
Also richtig, und auch das dann wieder so aufbereiten, was aber eh BWM-Architekten oder auch Büro KHLK ganz groß toll macht, dass man mit den Ressourcen auch in der Architektur arbeitet.
- 21:49 Ronald M. Arndt
Und da schließt sich bei dir natürlich jetzt der Kreis zwischen Hotellerie und Architektur. Du hast dir da eigentlich deine eigene Traumwelt geschaffen.
- 21:59 Theresia Kohlmayr
Genau, auch was Besonderes, wenn ich dann eben diese Räume nicht nur gestalten oder mitgestalten darf, sondern auch beleben darf und durch die Gäste, durch das, dass man halt immer der Gastgeber ist. Und auch wenn jetzt nicht unmittelbar immer vor Ort und persönlich, aber man ist halt doch von der Einstellung her der Gastgeber im Hintergrund, ne? Oder wenn irgendwas ist, kommen wir dann doch irgendwann.
- 22:18 Ronald M. Arndt
Und dein Nachwuchs steht natürlich jetzt irgendwann, nun weiß ich ja, zwischen, vor der großen, vor der großen Entscheidung dann Architektur oder Hotellerie, weil du jetzt einfach da beides bedienst, oder was ganz anderes. Oder, oder Podcast. Genau, definitiv spannend. Ja, Triest hast du vollzogen, 36 Einheiten. Vorher hast du schon erwähnt Füssen, Deutschland, Frankreich. Von welchem Volumen sprechen wir da? Sind das auch wieder kleinere Standorte, um einfach so reinzukommen in den Markt?
- 22:55 Theresia Kohlmayr
Genau, oder bitte auch gleich Einheiten in Mont Passier, auch direkt 27 Einheiten, und Füssen 31. Also immer so um die 30. In Summe, also eines kommt dann wahrscheinlich noch, das ist noch nicht ganz fix, das wäre dann die 200-Einheiten-Marke, wenn das noch kommt.
- 23:21 Ronald M. Arndt
Dann kommst du insgesamt auf 200?
- 23:23 Theresia Kohlmayr
Eben immer schon vor ein paar Jahren angekündigt, ich hätte dann gerne eine große Party für die 200. Also ich muss jetzt unsere Gästeliste schreiben.
- 23:33 Ronald M. Arndt
Muss man anfangen. Okay, irgendwann muss man, muss man genau, irgendwann muss man einladen. Was machst du dann mit 200 auf Party und keiner hat Zeit? Jetzt hast du gesagt, viele Betreiber interessieren sich gar nicht oder können es gar nicht unter 60 Einheiten. Du sprichst jetzt von 30, so immer roundabout. Hast ja auch gesagt schon, wo da so deine, deine Stärken drin liegen. Eben klar, du kommst da raus, du hast dich da reingedacht, du hast nie mit, nie anders gedacht, sage ich mal. Dann aber auch die Verbindung zur Nachbarschaft, das ist so ein bisschen die Stärke, die ihr halt herstellt. Ihr setzt nicht auf Service, kompensiert aber natürlich dieses Produkterlebnis durch andere Dinge. Inwieweit spielt da Technologie noch weiter rein?
- 24:21 Theresia Kohlmayr
Ja, natürlich auch.
- 24:22 Ronald M. Arndt
Habt ihr ja. Also viel mehr geht da gar nicht, oder hast du da noch mal zu dem—
- 24:26 Theresia Kohlmayr
Aufbereitung, wo es im Hintergrund sehr—
- 24:28 Ronald M. Arndt
Ich stelle mir die Schnittstelle wirklich zur Nachbarschaft. Ich glaube, das ist ja so ein ewig weites Feld, was man da machen könnte. Aber so ein bisschen dieses Airbnb mit, das jetzt noch, oder seit längerer Zeit natürlich auch schon diese Adventures, oder wie sie das nennen, anbieten.
- 24:46 Theresia Kohlmayr
Da kommt es aber dann auch immer wieder auf die Mitarbeiter von uns vor Ort drauf an. Weil die natürlich auch die Schnittstelle sind von den Gästen zur Nachbarschaft. Und die werden da auch mit eingebunden in der ganzen Erarbeitung von diesen Services.
- 25:01 Ronald M. Arndt
Also was die liefern und einbringen, wird am Ende angeboten.
- 25:04 Theresia Kohlmayr
Weil die sollen ja dann auch die Qualität, aber die sollen das ja dann auch leben. Oder wenn dann zum Beispiel ein Gast doch im Büro anruft und sagt, Was würden Sie mir denn jetzt empfehlen? Müssen sie sich die ja auch auskennen oder haben dann oft auch schon Geschichten oder sind selber unsere eigenen Freunde und Bekannte, wo wir jetzt da hingehen. Ich selber bin da seit 20 Jahren in Wien, ich kenne natürlich auch viele Betriebe und Lokale und Restaurants. Wir mit dem Architekturbüro haben auch einen Schwerpunkt auf Lokale und Restaurants, viele davon selber gestaltet. Ganz tolle Pflegeprodukte, St. Charles Apotheke, die expandiert auch gerade noch, Graz und Berlin, und da sind wir Adelhauser Hofarchitekten. Also da gibt's ja viele Geschichten und Verbindungen. Triest kennt sich der Erik Bernar eben sehr gut aus, der hat eine ganze Publikation über Triest geschrieben. Also wir schauen dann schon, dass wir auch das Netzwerk immer vor Ort ein bisschen aktivieren, die dann auch die Informationen zur Verfügung stellen, und das glaube ich ist auch wichtig, und das spüren dann aber auch die Gäste wieder, weil Weil es jetzt keine, nicht so ein Abklatsch ist von irgendwas, ne? Ja, genau, also schon ein bisschen.
- 26:19 Ronald M. Arndt
Und eine essenzielle Frage, die sich aber euch am Anfang, von Anfang an gestellt hat und mit der ihr euch natürlich auch beschäftigt habt: Wie sieht's da so gesetzlich eigentlich aus, wenn man irgendwas umnutzt, also eine bisherige Ladenfläche, um da jetzt einen Beherbergungsbetrieb draus zu machen? Ist das, das ein Act? Ist das kompliziert oder ist es gewollt? Nicht möglich, kann ich mir nicht vorstellen. Ja, genau.
- 26:39 Theresia Kohlmayr
Weil es einfach noch nicht da gewesen ist. Das heißt, wir haben da lange Vorarbeit auch bei den Behörden leisten müssen, damit die irgendwann gesagt hat, na ja gut, es ist nach wie vor, also es ist eine Gewerbefläche, das heißt, es muss gewerblich genutzt werden. Wohnen dürfte man hier nicht dauerhaft wohnen, aber so Hotelbetrieb ist meiner Nachfrage nach erlaubt. Und dann muss man zwar eine Umwidmung machen, aber sie ist möglich. Und das ist dann ja für ein oder zwei oder drei Zimmer derselbe Prozess von einer Betriebsanlagengenehmigung, wie wenn ich dann mache.
- 27:12 Ronald M. Arndt
Wie für ein großes Hotel.
- 27:13 Theresia Kohlmayr
Aber da muss man vielleicht auch vorher Architektur studiert haben, dass man halt auch daran Spaß hat, an einer Umwidmung.
- 27:19 Ronald M. Arndt
Ja, natürlich, auf der anderen Seite.
- 27:21 Theresia Kohlmayr
Oder an einer Anreichung oder an so rechtliche Sachen.
- 27:24 Ronald M. Arndt
Absolut, ja.
- 27:25 Theresia Kohlmayr
Das ist halt alles Projektmanagement und Baumanagement, was da halt auch dazugehört.
- 27:28 Ronald M. Arndt
Und irgendwann werden es dann die Ansprechpartner auch aus den verschiedenen Ämtern kapiert haben. Um was es geht.
- 27:33 Theresia Kohlmayr
Rotieren ja alle paar Jahre, so schnell sind wir dann gar nicht. Wir fangen schon immer wieder einmal von neu an, aber man hat zumindest schon Referenzprodukte oder Konzerne macht das jetzt seit 12 Jahren so, also schaut bitte mal nach, irgendwie in die Richtung.
- 27:45 Ronald M. Arndt
Und interessehalber, was hast du in Triest vorgefunden? War das schon ein Beherbergungsbetrieb?
- 27:50 Theresia Kohlmayr
Nein, das war ein bestehender Beherbergungsbetrieb, halt auch in die Jahre gekommen. Der Eigentümer und sein Sohn haben das geführt, kommen auch lustigerweise aus der Baubranche.
- 27:58 Ronald M. Arndt
Also die haben da ein Hotel?
- 27:59 Theresia Kohlmayr
Geführt, ja, genau, und die haben das selber eben geführt, aber halt auch mit Investitionsstau, super tolle Lage, aber halt ja, und wenn man das nicht wirklich auch so mit Herz und Seele macht, dann geht es vielleicht mal ein paar Jahre gut, wo alles neu und schön ist, wo man das halt nicht so merkt, nicht, aber sobald da die ersten Macken ein bisschen drinnen sind, braucht man halt auch den Charme und die Seele, dass das halt auch noch Gäste abkaufen.
- 28:24 Ronald M. Arndt
Dann rutscht die Bewertung in den Keller und dann Weißt du halt, schnell nicht mehr weiter.
- 28:28 Theresia Kohlmayr
Genau, das ist vorbei. Was wir jetzt eben auch, also gut, in dem Fall war es jetzt nicht so, aber wenn wir jetzt auch mehrere schauen, aber wenn wir so Betriebe uns anschauen, wo Bewertungen bei 5 und 6 Punkten bei Booking.com ist, ist gescheiter, du sperrst es zu und machst dann Refurb und beginnst es neu und fängst neu an.
- 28:46 Ronald M. Arndt
Neuen Namen.
- 28:46 Theresia Kohlmayr
Du kommst noch nie wieder raus. Ist so, ja.
- 28:50 Ronald M. Arndt
Spirale. Absolut.
- 28:52 Theresia Kohlmayr
Also ab und zu ist auch gut, wenn man bei so alten Betrieben halt einfach mal einen Schlussstrich macht und wieder neu beginnt.
- 28:59 Ronald M. Arndt
Musste jetzt gerade an den Podcast denken mit dem Erik von BWM, da hatten wir es vom Grand Hotel Straubinger in Bad Kastein und dass es am Ende doch wieder ein Grand Hotel ist. Aber da war natürlich so ein gewisser zeitlicher Abstand zwischen Schließung seitens der Familie Straubinger und dann der Übernahme durch Hirmer Hospitality und jetzt der neuen Eröffnung. Aber Anderes Thema, anderer Hotel-Podcast, aber gleiches, gleiches.
- 29:21 Theresia Kohlmayr
Ja, ähnlich.
- 29:22 Ronald M. Arndt
Okay, du hast gesagt, Grätzl ist ein typisch wienerisches Wort. Etagerie in Linz, das heißt ähnliches, nee, gar nicht ähnliches Konzept, sondern das sind alles eigen, voneinander getrennte Marken irgendwo auch, ne? Unter dem Dach der Urbanauts.
- 29:43 Theresia Kohlmayr
Genau.
- 29:43 Ronald M. Arndt
Okay.
- 29:44 Theresia Kohlmayr
Und jetzt die Urbanaut Studios, sind eben wieder ein bisschen kleiner wie die Etagerie, aber auch nicht mehr so verteilt in einer Wohnhausanlage, sondern Studios in Triest.
- 29:53 Ronald M. Arndt
Minelli, wie heißt der?
- 29:54 Theresia Kohlmayr
Minelli ist der Hausname.
- 29:56 Ronald M. Arndt
Hausname, okay. War das früher mal so eine Bankersfamilie, oder wer war Minelli?
- 30:03 Theresia Kohlmayr
Also ein Herrenhaus ist das aus dem 19. Jahrhundert, oder ein Seidentuchhändler. Bankerfamilie war es nicht, aber dürften das so unwohlhabend gewesen sein. Geld wäre schon ein bisschen im Spiel gewesen, scheinbar, bei den Minellis.
- 30:16 Ronald M. Arndt
Irgendwas richtig gemacht, die Minellis.
- 30:18 Theresia Kohlmayr
Ja, vor allem auch der Standort, halt wirklich ganz toll. Und die Urbanaut Studios kommen auch noch, wie in dem Juni, in die Filgradergasse. Gibt es da den Filgradergasse? Okay, das heißt, alles klar, das heißt auch hier wieder eher Weiterführung eines Beherbergungsbetriebs? In dem Fall nein, es ist ein Refurbishment von einem alten Theater, Also wir haben unterschiedliche Modelle zu erwischen.
- 30:41 Ronald M. Arndt
Und Kretzel, ich will es nur differenzieren, einmal klarstellen, bleibt ausschließlich in den Ladenlokalen. Ladenlokal gleich Kretzel, was eben die Gründungsidee damals war.
- 30:52 Theresia Kohlmayr
Und mehr oder weniger der weitere Expansionsgedanke ist, dass wir die Urbanauts für die urbanen Produkte nehmen, mit Studios und Flats, auch vielleicht einmal ein Hotel. Und die Hideouts, was dann mobil unter den Füßen sein wird, für die ländlichen Produkte.
- 31:08 Ronald M. Arndt
Wo kommen die ganzen Ideen her? Sind das Beobachtungen?
- 31:12 Theresia Kohlmayr
Die Hideouts, wo sind die hergekommen? Das war ursprünglich eine lose Kooperation in der Toskana mit einem Olivenbauernhof. Lodovico hat er geheißen.
- 31:24 Ronald M. Arndt
Agriturismo wahrscheinlich, oder?
- 31:25 Theresia Kohlmayr
Agriturismo, der hat 5 Apartments gehabt.
- 31:28 Ronald M. Arndt
Aber keine Nachfrage.
- 31:29 Theresia Kohlmayr
Und ist an uns herangetreten, genau, weil er halt keinen E-Mail-Adresse, WhatsApp hat funktioniert, E-Mail nicht.
- 31:36 Ronald M. Arndt
Ich bin jedes Jahr—
- 31:37 Theresia Kohlmayr
Drucker oder auch nicht gekommen zum Ausdrucken.
- 31:39 Ronald M. Arndt
Spannend. Und halt nicht auf der digitalen Buchungs-App sichtbar, weder auf Google Maps noch auf Booking.
- 31:50 Theresia Kohlmayr
Und das hat sich halt auch in den letzten 10 Jahren so gewandelt. Wenn man da nicht überall präsent ist, ist man nicht auffindbar. Und es gibt nicht mehr diese Fahrt ins Blaue, dass man halt schaut, ob irgendwo ausgesteckt ist oder Zimmer frei, wo zum Sonnenuntergang hin noch ein Zimmer frei ist, sondern man bucht halt am Weg dorthin. Man weiß vielleicht auch noch nicht, wo man stehen bleiben will, aber irgendwo ist es schön, da isst man zu Abend, und dann checkt man sich auf Booking.com noch schnell das Zimmer.
- 32:15 Ronald M. Arndt
Ja, genau.
- 32:16 Theresia Kohlmayr
Ich sage jetzt Booking.com, kann natürlich überall anders auch sein, aber gut, die haben halt leider ein Monopol in der Hinsicht, oder auch Airbnb oder so.
- 32:23 Ronald M. Arndt
Ja, klar.
- 32:24 Theresia Kohlmayr
Jetzt haben wir dem geholfen, da halt digital zu erscheinen und alle Accounts eingerichtet, die 5 Apartments ein bisschen mit neuen Vorhängen und neuen Deko und neu zusammengestellt. Also ich sage jetzt nicht umgebaut, sondern wir haben einfach eine Woche lang da ein bisschen umgestellt.
- 32:41 Ronald M. Arndt
Bisschen so auf deutsche und Schweizer und österreichische Standards gebracht.
- 32:44 Theresia Kohlmayr
Richtig.
- 32:45 Ronald M. Arndt
Okay.
- 32:46 Theresia Kohlmayr
Alle Strohblumen für den Mondtag und so weiter. Und haben ihm dann im Verkauf halt geholfen, also im Vertrieb sozusagen geholfen. Und der war da so begeistert, dass er da jetzt nach 1, 2 Jahren das Wohnen dann sehr wohl übernommen hat. Der wollte nämlich eigentlich gar nicht.
- 33:02 Ronald M. Arndt
Ah ja, okay, cool. Das heißt, ihr habt da sogar Perspektive, wirtschaftliche Perspektive geschaffen, indem ihr euch da mit eurem Know-how und am Ende der Vertriebspower eingebracht habt. Richtig.
- 33:14 Theresia Kohlmayr
Da ist eben dieser Gedanke zu den Hideouts, das haben wir dann mit so Empfehlungen ein paar Jahre quasi da einfach nur empfohlen oder halt jemandem ein bisschen geholfen. Aber wir haben schon gemerkt, wenn wir richtige Hideouts selber anbieten wollen, müssen wir es halt auch selber betreiben.
- 33:30 Ronald M. Arndt
Okay, also dieses Owner-Operator-Thema, aber eigentlich erstmal eine komfortable Situation, indem ich halt einfach irgendwie egal wo Hideout-Standorte, sage ich mal, eröffnen, anbieten kann, immer in loser Kooperation mit jemandem und für den so ein bisschen Softbrand halt bin. Ja, ja, und zum Ausprobieren allemal interessant gewesen, weil die Erkenntnisse, die man hier mit dem Italiener schon mal hatte, auf alle Fälle, überträgt man jetzt einfach auf Füssen und, und die Welt. Ja, was sind so die unternehmerischen Träume, sage ich mal? Weil du hast jetzt, wie viele Marken hast du jetzt? Hideouts, Grätzl, Urbanauts und die Etagerie. Ist jetzt die Idee, da immer wieder eine neue Idee noch zu generieren und die als 5., als 6., 7. Marke dranzuhängen, oder wirklich jetzt mal bei einer Marke zu gucken, dass man da eine gewisse Skalierung hinbekommt? Genau, also die Skalierung, die 200er-Feier, das bezog sich jetzt auf alles zusammen, oder?
- 34:35 Theresia Kohlmayr
Ja, genau, auf die Urbanauts Hospitality. Sowohl als auch. Also ich würde jetzt nicht sagen, dass mehr nach städtischen Produkten ist wie in ländlichen Produkten, und da eine gute Mischung zwischen Hideouts und Urbanouts hinzubekommen, das wäre so die unternehmerische Vision und Strategie. Mit den Grätzlhotels haben wir es ja lange versucht, ja, auch die einzelnen Grätzlhotels eben dann nach Berlin, Ladenlokale, oder auch In Budapest waren wir viel.
- 35:09 Ronald M. Arndt
Budapest ist ja ein spannender Standort, glaube ich, von Wien aus und so weiter, und Megastadt.
- 35:17 Theresia Kohlmayr
Da tun wir uns allerdings wieder schwer, damit wir quasi nicht ungarische Investoren nach Ungarn verleiten.
- 35:24 Ronald M. Arndt
Okay, die wollen nicht nach Ungarn, also jetzt nicht wegen uns, sondern wegen Ungarn nicht, wegen Orbán und Co.
- 35:31 Theresia Kohlmayr
Okay, also da müsste man vor Ort irgendwie schauen, dass man zurechtkommt. Allerdings, das ist jetzt auch noch nicht das, sondern diese einzelnen—
- 35:37 Ronald M. Arndt
Aber ja, nochmal, ihr müsstet ja jetzt erstmal das Ladenlokal nicht— das kauft ihr ja nicht, aber klar, ihr braucht Geld, um es zu überarbeiten, auszubauen und so weiter. Ja, genau, okay.
- 35:51 Theresia Kohlmayr
Und da bräuchte ich aber zum Beispiel für Budapest mindestens 25 solche Ladenlokale. Das heißt, ich habe mindestens mit 5 oder mit 10 Hauseigentümern zu tun. Da wird es dass ich die alle auf einen Tisch, oder nicht auf einen Tisch, oder zu demselben Zeitpunkt ungefähr, ich kann ja dann auch nicht nur 3 Zimmer dort betreiben von Wien aus mit servicieren, das geht halt auch nicht. Und das war eigentlich immer so ein bisschen unser Stolperstein bei der Expansion von den Grätzl Hotels, weil wir halt immer zu Beginn mindestens diese 20, 25 Einheiten in einer fremden Stadt machen, und wir sind nie zu diesem Beginn gekommen, zu dem Punkt, dass wir die ganzen Eigentümer beieinander Jetzt zum Beispiel sind wir in Triest mit den 36 Einheiten. Jetzt können wir selbstverständlich 3 so Gastlokale dazu machen.
- 36:33 Ronald M. Arndt
Absolut, ja, genau, richtig.
- 36:34 Theresia Kohlmayr
Weil jetzt habe ich ja schon meinen fixen Standort dort, ich habe schon Personal dort, ich habe die Wäschereien, die mich beliefern. Und ich glaube, dass wir das, oder ich hoffe, es wäre schön, wenn wir jetzt mit diesen Urbanauts-Produkten auch zu weiteren Gräslhotels in anderen Städten kommen. Dass ich meinen fixen Ankerpunkt dort habe.
- 36:55 Ronald M. Arndt
Genau, fixer Ankerpunkt. Ihr werdet da auch hier wieder Experte, sage ich mal, in einem Markt, in einer Stadt. Baut euch Grundpfeiler auf und das Netzwerk drumherum, und dann kann man machen. Dann kann man auch hier wieder außerhalb von Triest mit Hideout machen, weitermachen oder was auch immer. Gar nicht das Thema. Triest, hast du zu Triest noch eine? Ich war noch nie in Triest, aber scheint mir eine Empfehlung wert zu sein.
- 37:24 Theresia Kohlmayr
Absolut, das ist eine wunderschöne Hafenstadt. Das ist natürlich jetzt für Wien oder auch für Salzburg nicht— in Salzburg ist man in zweieinhalb Stunden, von Wien in viereinhalb Stunden dort mit Meeranschluss. Tolle Plätze und so, hat schon irgendwann ein bisschen Italienflair. Eben sowieso ganz starke Bindung zu zum Wasser und zum Meer, zu Booten und zu Schiffen. Habe glücklicherweise jetzt auch einen Schwiegervater, der in Griechenland auf einer kleinen Insel lebt, wo ich jeden Sommer verbringe.
- 37:56 Ronald M. Arndt
Okay, gut.
- 37:57 Theresia Kohlmayr
Mit der längsten Anreise, war ungefähr 7 Stunden Fernfahrt.
- 38:01 Ronald M. Arndt
Hat er keinen Hubschrauber?
- 38:03 Theresia Kohlmayr
Na, also ja, müsste man schauen.
- 38:05 Ronald M. Arndt
Also wenn du die Tausendermarke knackst, dann holst du dir einfach einen Hubschrauber.
- 38:08 Theresia Kohlmayr
Es sind aber auch nur 120 Einwohner auf der ganzen Insel, also es ist wirklich Aber überhaupt dieses, ja, am Land sitzen und aufs Meer rausschauen, ist wunderschön und kann man halt in Triest auch schon, nicht? Und es hat natürlich auch historisch von den Architektonischen eine wunderschöne Stadt. Die dürften auch irgendein Sanierungsprogramm haben in Italien, weil sie die ganzen Fassaden alle ganz schick hergerichtet haben. Also es ist fast ein bisschen schicker und schmucker beieinander wie Wien. Ist alles ganz frisch saniert. Okay, tolle Innenstadt.
- 38:41 Ronald M. Arndt
Die haben auch, glaube, letzte Zeit so ein paar Töpfe, glaube ich, angezapft.
- 38:50 Theresia Kohlmayr
Es schaut sehr gut aus, auf alle Fälle.
- 38:52 Ronald M. Arndt
Aber zum Betreiben braucht es nachher doch wieder Österreicher, siehst du? Egal wie die Fassade ausschaut.
- 38:57 Theresia Kohlmayr
Ja, also nur die Fassade alleine, man muss jetzt dann schon schauen, wenn man wieder belebt und herrichtet, von der Fassade alleine kann man nicht leben, merken wir jetzt natürlich auch. Wir haben halt auch italienische Mitarbeiter dort vor Ort, was so die unterschiedlichen Mentalitäten sind, wie man in Deutschland arbeitet, wie in Österreich. Gut, wir sind eh schon Polen, Rumänen, Türkei, Ungarn, wir sind eh sehr— Wien ist ja sehr großer Melting Pot, dann auch Schweiz. Wir haben mit der Schweizer Hotelfachschule Schule eine Diplomarbeit gemacht über die Avanaaz und Exzision. Da haben wir nämlich ganz am Anfang ganz einen tollen Praktikanten da gehabt, der Christian Hengi, und der ist, ich weiß gar nicht, ob er noch in der Hotellerie tätig ist.
- 39:47 Ronald M. Arndt
Wenn er so toll war, wäre es schade, gell?
- 39:48 Theresia Kohlmayr
Wie bitte?
- 39:49 Ronald M. Arndt
Wenn er so toll war, wäre es schade.
- 39:50 Theresia Kohlmayr
Ja, war wirklich, und da hat man halt auch schon irgendwie ganz eine andere Arbeitsmentalität oder so, also man merkt es schon ein bisschen jetzt so mit den unterschiedlichen Ländern, wie man so wo anpackt und arbeitet und was man so unter Anpacken und Arbeiten versteht.
- 40:04 Ronald M. Arndt
Das heißt jetzt gerade mit dem neuen Haus in Triest, die Nachfrage, oder wo ihr die Nachfrage ein bisschen steuern könnt, beginnt auf Booking beispielsweise oder auf einer eigenen Webseite?
- 40:15 Theresia Kohlmayr
Ja, genau. Okay, also Website, eigene, auf die schauen wir natürlich am meisten.
- 40:20 Ronald M. Arndt
Gibt es noch andere Art und Weisen, sage ich mal, mit vielleicht auch Bestandskunden in Kontakt zu bleiben? Da geht es dann noch weiter im Vertrieb natürlich, weil nichts ist günstiger, als jemand, der schon mal da war, wieder zu sich zu locken.
- 40:31 Theresia Kohlmayr
Genau. Gerade Dresdner hat ein ganz anderes Know-how, ganz stark Business-Kundenlast, also mehr wie 60%, weniger Villager. Dresdner hat einen großen italienischen Markt, viele italienische Gäste. Jetzt können wir uns natürlich auch die Gäste über die unterschiedlichen Produkte auch informieren. Informieren, was auch ganz toll ist. Wir arbeiten aber auch mit Reisebüros wie—
- 40:57 Ronald M. Arndt
Ich glaube, da gibt es ja diesen schönen Newsletter-Button sogar auf der Webseite bei euch. Ja, genau, schön zentral oben rechts. Also klar, einmal angemeldet, kriege ich zu allen Untermarken Informationen. Super. Okay. Genau. Und es funktioniert, Gäste vom einen Produkt zum anderen auch mal zu bewegen und zu inspirieren? Klar, ihr steht immer noch verhältnismäßig am Anfang, weil jetzt kommt es ja alles erst mal so in Schwung.
- 41:28 Theresia Kohlmayr
Also es gibt aber auch gerade die Grätzl-Hotelgäste, wo es ja sehr abenteuerlustig und entdeckungsfreudig ist.
- 41:33 Ronald M. Arndt
Das war jetzt die Frage, was ist so die Klammer von eurem Zielkunden?
- 41:37 Theresia Kohlmayr
Abenteuerlustig, aber Abenteuerlust klingt gut. Entdeckungsreise.
- 41:41 Ronald M. Arndt
Offenheit auch, ne?
- 41:42 Theresia Kohlmayr
Auch ein bisschen so die Suche nach ein bisschen was Speziell darin und weg von diesem Einheitsbrei vielleicht. Off the beaten track steht irgendwo, oder auch die Trampelpfad, so ein bisschen hinter die Kulissen oder hinter die Fassade eben auch zu schauen, nicht? Und das verbindet, glaube ich, schon unsere Gäste, ja. Und auch, dass sie wissen, es gibt da wieder Check-in-Prozedere, der Standard, Service, Ausstattung. Wenn ich weiß, ich will nach Linz oder ich bin nur beruflich dort 2 Nächte, kenne ich das Hotel in Wien, da gehe ich raus, funktioniert das und fertig. Habe aber trotzdem meinen großzügigen Raum in der Etagerie oder auch die Studios sind mit Küchen ausgestattet, was auch ein anderer Reiseanlass ist.
- 42:30 Ronald M. Arndt
Genau, man kommt eigenständig zum Ziel, sage ich mal.
- 42:32 Theresia Kohlmayr
Wenn man jetzt sagt, ich brauche 4 Tage Auszeit und Wellnessprogramm und rund um die Uhr Service, dann nehme ich ein anderes Produkt, wo ich halt rund um die Uhr serviciert werde und mich um nichts kümmern muss, aber auch das Hotel wahrscheinlich gar nicht verlasse. Aber wenn ich unterwegs sein will und was entdecken und reisen will, dann bin ich bei unseren Produkten gut aufgehoben. Das Gleiche auch den Hideouts, das sind auch an Standorten, wo halt rundherum viel zu entdecken ist, also wo nicht nur, das ist jetzt auch kein 5-Sterne-Wellness-Resort-Retreat, sondern es ist eine Station, eine Basis, wo ich mich dann wieder meine Welt erkunden kann.
- 43:07 Ronald M. Arndt
Wenn man so Gründerin ist, die ersten Jahre alleine buckelt und sich dann mit einem illustren Kreis an Gesellschaftern zusammentut, da kann ich mir vorstellen, dass sich da auch so ein bisschen ein paar Dinge ändern. Also im Großen würde es heißen, ich muss da irgendwie einmal in der Woche meinen Report abgeben oder einmal im Monat oder alle 3 Monate. Alle 3 Monate.
- 43:30 Theresia Kohlmayr
Aber schon den Tagesumsatzbericht, der wird täglich verschickt.
- 43:33 Ronald M. Arndt
Monatlich automatisch, hoffentlich. Genau, diese ganzen, die sind da schon, was ich will, ist ja nicht zu tief graben, aber ich finde die Konstellation mega, wenn sie jetzt funktioniert und so schon so lange funktioniert und jetzt die großen Schritte auch noch, die richtig großen Schritte noch kommen, dann muss ja das irgendwie ein Erfolgsgeheimnis dahinter geben.
- 43:56 Theresia Kohlmayr
Also die Transparenz, klar, die Transparenz, aber auch dieses Controlling und Zahlenwerk und Budget und an Arbeiten auch als Leitfaden für alle operativen Mitglieder, also kennzahlgetrieben. Dieses Reporting und Controlling und das Zahlenwerk ist unglaublich wichtig, und das wurde halt dann auch über die Gesellschafter, die ganze Professionalität mit eingebracht, speziell jetzt da eben über Professor Stefan Gerhardt, der das ja vielerweise viele Male schon entwickelt und umgesetzt hat, ne. Und da jetzt auch wieder Mitarbeiterin, die jetzt auch da meine zweite Geschäftsführerin ist, also die halt das dann auch im Unternehmen lebt, ne. Weil das eine ist, wenn das jemand sagt, bitte können wir das machen, das andere auch, dass es jemand umsetzt und dann auch täglich bearbeitet, ja.
- 44:48 Ronald M. Arndt
Jetzt, wenn ich es richtig verstanden habe, warst ja nie irgendwie angestellt, warst mal in Rotterdam zum Praktikum, genau, Aber das war's dann auch schon, ja.
- 44:56 Theresia Kohlmayr
Das war's dann schon, neben dem Studium habe ich ab und zu gekellnert irgendwo, wieder Geld verdient, damit ich wieder reisen gehen konnte. Ich war viel auf Reisen, also ich habe 7 Jahre wirklich studiert und da war ich jedes Jahr 4 bis 6 Wochen unterwegs, wo ich halt auch diese Reiselust und die Lust auf Menschen und diese, was alles noch so, also selber halt auch dieses Entdecken.
- 45:15 Ronald M. Arndt
Was es alles gibt und zu entdecken gibt, ne?
- 45:17 Theresia Kohlmayr
Das würde ich auf alle Fälle gerne, das war dann noch ein paar Jahre natürlich ist es nach hinten getreten, weil wenn man alles alleine macht, ist man halt nicht so gut abkömmlich, ne. Also das war auch noch was für die nächsten Jahre, dass ich sage, ich würde gern selber wieder mehr unterwegs sein. Mittlerweile halt mit Familie und Kindern und alle im Schlepptau.
- 45:34 Ronald M. Arndt
Ja gut, es muss halt auf die griechische Insel, ist ein sicherlich ebenso großes Abenteuer.
- 45:42 Theresia Kohlmayr
Aber da, das wollte ich vorher noch sagen, eben zur Digitalisierung, nicht nur für die Gäste, sondern auch für uns im Backend. Wir haben jetzt alles auf cloudbasierte PMS-Systeme und auch Serverstrukturen und alles umgesetzt, jetzt eigentlich erst wirklich fertig gearbeitet, wo wir jetzt wirklich eben jetzt auch notwendig, weil die genau richtig, weil die Standorte verteilt sind, aber die Mitarbeiter natürlich auch. Und es hat keinen Sinn gemacht, wenn wir in Italien und Deutschland und Österreich mit 3 verschiedenen PMS- Systemen arbeiten, wo ich jetzt mal wieder Einschulung und Team brauche, dass wir eine Rechnung ausdrucken können oder einen Gast einreservieren können. Also das macht jetzt schon sehr Sinn und das ist eigentlich auch recht spannend, was sich da schon wieder getan hat die letzten 5, 10 Jahre. Ich war vor 10 Jahren ganz stolz, weil ich mir eine Fidelio-Lizenz gekauft habe für ein Zimmer. Die haben alle recht gelacht mit mir, aber mittlerweile gibt es das ja schon gar nicht mehr. Oracle hat das wieder gekauft und die haben alle noch mal irgendein cloudbasiertes PMS-System. Also was da eigentlich sich tut in 10 Jahren.
- 46:44 Ronald M. Arndt
Ja, auch da gibt es junge Unternehmen dann eben im Technologieumfeld, die die Hotellerie genauso verändern, wie du sie veränderst. Du im Physischen und die anderen eben auf technologischer Seite. Ich habe das auch gerade eingebracht mit nie angestellt, weil jetzt sage ich mal, Unternehmerin zu sein und junge Mutter, da noch mal herzlichen Glückwunsch, sind auch schon wieder 2 2 Jahre, glaube ich, jetzt, ne, her. Freut mich. Ist jetzt aber auch, glaube ich, ein gutes Match, oder eher das bessere Match, als ambitionierte Angestellte zu sein und Mutter, oder?
- 47:18 Theresia Kohlmayr
Ja, man hat natürlich als selbstständige Unternehmerin immer ganz andere Verhältnisse.
- 47:22 Ronald M. Arndt
Früher so nicht anders gesehen und kennengelernt, ne?
- 47:24 Theresia Kohlmayr
Besser einteilen kann oder anderes. Verständnis auch von seinen Mitarbeitern. Das ist was anderes, wenn ich jetzt als angestellte Mitarbeiterin um 11 Uhr am Vormittag aufspringe und dahinter weglaufe oder als Unternehmerin oder als Chefin. Ja, das muss sich, keine Ahnung, irgendwie jeder überlegen und anschauen und wie es halt für einen gerne passt. Ich habe das Glück, dass mein Mann eben auch sehr viel zu Hause ist und viel unterstützt und ich vielleicht halt die Unruhigere bin, wenn ich da jetzt länger beim Kind dabei sein muss und lieber gerne ins Büro wieder gehen würde. Aber das ist so, wie es für jeden irgendwie passt. Die einen sind 3 und 4 und 5 Jahre zu Hause und wollen nicht arbeiten gehen, und die anderen müssen nach einem Jahr oder nach 6 Monaten schon selber raus. Aber ja, in meinem Fall auch, ob ich es jetzt nicht anders gekannt hätte, Wir sind ja selber da im Betrieb, Mutter hat immer gearbeitet. Und der Vorteil ist, ich kann ihn auch mitnehmen ins Büro, oder wir können auch die Arbeit mit nach Hause nehmen, ist auch praktisch.
- 48:35 Ronald M. Arndt
Also ich weiß nicht, wie es in Österreich ist, aber ich glaube, allgemeines Thema Unternehmertum bei Frauen oder von Frauen, ist es sowas, wo du sagst, ach echt schade, dass da die Männer noch so viel mehr immer riskieren und wagen, oder ist es gar nicht so, oder wie schaut's bei dir im Umfeld aus?
- 48:54 Theresia Kohlmayr
Also ich habe schon, gut, vielleicht halt auch, weil ich mich mehr in diesem Umfeld bewege, Frauen im Umfeld, die selber Unternehmerinnen sind, das ist halt wahrscheinlich dann auch immer, wie man so, wie man so, genau, so eine Blase am Ende auch, ne. Ja, aber natürlich wird da noch irgendwie mehr gehen. Ich glaube, es gibt da immer noch viele Männer, die eben nicht so das Verständnis haben, wenn man dann eben Kinder hat, dass sie selbstverständlich auf die eigene Karriere verzichten und die Frau halt dann da— also da müssten aber vielleicht mehr die Männer noch ein bisschen dran weiterschrauben und arbeiten. Die Frauen waren da schon so weit.
- 49:29 Ronald M. Arndt
Ja, interessant.
- 49:30 Theresia Kohlmayr
Genau, heute Morgen auf Arbeit, sagen ja, warum? Interessant, Verständnis der Männer ist ganz, ganz, ganz spannender, ganz spannender, ganz spannende Aussage.
- 49:39 Ronald M. Arndt
Heute Morgen habe ich auf dem Hinflug hier aus Stuttgart einen Podcast gehört mit einer Unternehmerin, die gesagt hat, die Männer sind immer noch immer ein paar Prozent zu selbstbewusst und die Frauen ein paar Prozent zu wenig selbstbewusst, sage ich mal. Sowas so, da ging es so um Eigenvermarktung und halt einfach irgendwo eigene Ideen durchzusetzen und so weiter. Aber den Aspekt hat sie in dem Podcast nicht beleuchtet. Und es ist ja am Ende so, also du hast es ja gerade selbst erwähnt, also der Mann Der Partner muss hier einfach auch entsprechend abgeben an eigenen—
- 50:18 Theresia Kohlmayr
ja. Und wenn man jetzt Kinder hat, dann nimmt man sich zurück in der Karriere, ne?
- 50:22 Ronald M. Arndt
Frau oder Mann. Genau richtig, das ist ein Automatismus einfach, lässt sich gar nicht wegdiskutieren, schon allein durch die Schwangerschaft.
- 50:28 Theresia Kohlmayr
Und das, oder Kind braucht dann auch 24 Stunden, 7 Tage die Woche deine Aufmerksamkeit. Da kann ich nicht sagen, ich bin nur in Meeting, ich komme erst später, ne?
- 50:35 Ronald M. Arndt
Genau.
- 50:35 Theresia Kohlmayr
Man wäre auch anderer Meinung. Richtig. Und ob das jetzt, wie gesagt, Frau oder Mann ist, muss sich jemand zurücknehmen.
- 50:42 Ronald M. Arndt
Es geht um die Partner, es geht eigentlich um das Paar. Ja, genau.
- 50:45 Theresia Kohlmayr
Und man kann auch sagen, man macht es, versucht es gleich aufzuteilen. Und in unserem Fall ist es nicht gleich aufgeteilt, sondern da habe absolut ich mehr Zeit zum Arbeiten und mein Mann macht absolut mehr fürs Kind.
- 50:57 Ronald M. Arndt
Also mit dir, das ist so einer der Punkte, Hotel-Podcast, wo ich sage, okay, das war jetzt mal so ein erster Aufschlag, eine erste Episode, aber es könnte spannend sein, da noch mal vorbeizukommen und ja, einfach die Geschichte— vergiss mich nicht, sonst schreibe ich dir nachher noch mal auf WhatsApp. Ja, da einfach dranzubleiben. Ich glaube auch, hier das Auditorium vom Hotel-Podcast wird sehr interessieren, was sich da so bei den Urbanauts einfach tut. Und bei dir, tolle Geschichte, freut mich sehr. Und ja, bin auch ein bisschen stolz, jetzt hier mit dem Hotel-Podcast und meinem ersten Aufenthalt mal wieder in Wien direkt bei dir vorbeigekommen zu sein.
- 51:43 Theresia Kohlmayr
Vielen Dank, dankeschön, Theresia.
- 51:46 Ronald M. Arndt
Dann in diesem Sinne, alles, alles Gute. Ich mache mich weiter auf den Weg und dir noch einen schönen Nachmittag. Dankeschön, auf Wiedersehen. Tschüss.