Vom Hobby-Hotelier zum Multi-Unternehmer

Automatisch transkribiert mit AssemblyAI, Sprecher automatisch zugeordnet. Nicht redigiert.

1. 00:06
   Ronald M. Arndt

   Du hast ja auch eine gewisse Podcast-Erfahrung.

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2. 00:10
   Hendrik Kuhlmann

   Ja, absolut.

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3. 00:11
   Ronald M. Arndt

   Was mir hier ein bisschen Angst einhaucht gerade, ist die Höhe deiner Regiestühle. Also gewisse Schwindelfreiheit musst du schon auch haben. Bild läuft, wir sind mittendrin.

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4. 00:27
   Hendrik Kuhlmann

   Wunderbar.

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5. 00:28
   Ronald M. Arndt

   Ja, herzlich willkommen, sehr, Hendrik Kuhlmann. Unmissverständlich, unmissverständlich, wo wir sind. Dezent, dezent platziert, aber abschrauben konnte und durfte ich es auch nicht. Bei BNB Pro Hosting, wobei das natürlich nur einen Teil deiner unternehmerischen Aktivitäten widerspiegelt. Der andere ist Bright Eine ebenso schöne Marke hier. Ich glaube, in Augsburg ging es los mit Bright.

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6. 00:57
   Hendrik Kuhlmann

   In Augsburg ging es los.

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7. 00:59
   Ronald M. Arndt

   Hieß es gleich Bright oder war es erst mal?

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8. 01:01
   Hendrik Kuhlmann

   Erst mal hatte das gar keinen Namen. Bright kam dann 2020 irgendwann mal dazu. Okay. Als Name für das Ganze, was ich da eigentlich tue.

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9. 01:10
   Ronald M. Arndt

   Was du da tust. Aber mit so einer Marke, mit einer coolen Marke, muss man sagen, im Hintergrund lebt sich schon noch mal besser, oder?

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10. 01:17
    Hendrik Kuhlmann

    Ja. Macht auch Spaß, irgendwie so Branding-Gedanken immer weiter voranzutreiben.

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11. 01:23
    Ronald M. Arndt

    Und ich nehme an, dass du auch mit Bright einfach viel, viel vorhast. Große Vision.

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12. 01:29
    Hendrik Kuhlmann

    Ja, also ich habe von der Persönlichkeit sehr, sehr viel Freude so am Prozess, am Wachstum, an neuen Themen, die man angehen kann. Und in der direkten Konsequenz habe ich auch eine ganze Menge eben mit Bright, mit unserem Apartmentbetrieb, noch vor. Damit man auch nicht langweilig wird.

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13. 01:48
    Ronald M. Arndt

    So, erstes Stichwort Apartmentbetrieb. Was wir heute mal zusammen ein bisschen bearbeiten, ist das Thema der Kurzzeitvermietung. Jawohl, liege ich da richtig? Nennt man es noch Kurzzeitvermietung oder gibt es schon andere Begriffe mittlerweile?

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14. 02:02
    Hendrik Kuhlmann

    Ja, du, also im Prinzip Kurzzeitvermietung, Service Apartments, was dann irgendwann mal ein bisschen der noch kommerzellere Begriff ist, oder Und Oberbegriff sind wir dann im Beherbergungsmarkt und in der Beherbergung unterwegs.

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15. 02:19
    Ronald M. Arndt

    Und Kurzzeitvermietung, früher vielleicht war das die Ferienwohnung, mittlerweile ist es weit mehr.

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16. 02:25
    Hendrik Kuhlmann

    Ja, mittlerweile ist es weit mehr. Manche nennen das Ganze auch irgendwie Airbnb-Business, wiederum manche nennen das Hobbyhoteliers.

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17. 02:35
    Ronald M. Arndt

    Ja, ja, genau. Da muss ich schmunzeln, denn da gab es ja einen der vermeintlich Großen in der Branche, Der sich eben nicht als Hobbyhotelier zählt, sondern als richtiger Hotelier, Marco Nussbaum. Der hatte dich ja letztens da auf LinkedIn so indirekt angegriffen, hat gesagt, hier ein Hobbyhotelier unterliegt keiner, gar keiner Regulierung. Hast du da jemals drauf geantwortet oder hast du es einfach laufen lassen? Ich glaube, du kanntest die nicht mal, den Marco.

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18. 03:04
    Hendrik Kuhlmann

    Nee, ich kannte ihn zu dem Zeitpunkt nicht.

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19. 03:06
    Ronald M. Arndt

    Die meisten Zuhörerinnen und Zuhörer werden ihn kennen von Price Hotel. Ehemals.

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20. 03:10
    Hendrik Kuhlmann

    Ich kann den nicht. Okay, ich habe es dann einfach laufen lassen.

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21. 03:15
    Ronald M. Arndt

    Netterweise hat er direkt noch den Link zu einem deiner YouTube-Videos, die eben deine Marke erklären, mit eingebaut in seinen Post.

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22. 03:23
    Hendrik Kuhlmann

    Ja, absolut. Vor allen Dingen ein paar Klicks gebracht haben, bestimmt. Aber auch ein richtig altes Video. Wenn er da mal ein paar neuere Sachen angeguckt hätte, dann wäre da vielleicht zu einem etwas anderen Bild gekommen von dem, was wir so tun, was ich so tue und vermittle bei B&B Pro Hosting am Ende auch. Aber ja, leider nicht.

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23. 03:45
    Ronald M. Arndt

    Jetzt sagst du, sagst du richtig alt, aber ich meine, so lange bist du ja unternehmerisch noch gar nicht aktiv.

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24. 03:51
    Hendrik Kuhlmann

    Ja gut, Bereich der Kurzzeitvermietung Apartments habe ich angefangen Mitte 2019, was tatsächlich noch gar nicht so lange her ist, je nachdem, was man als lang und kurz definiert. B&B Pro Hosting, der zweite Betrieb, den ich führe, ist dann im Herbst 2020 dazugekommen. Also ist auf jeden Fall beides noch unterhalb 5 Jahren, ne?

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25. 04:17
    Ronald M. Arndt

    Mhm. Und somit kann das Video jetzt gar nicht so richtig alt sein, ja, dass der Herr das da gefunden hat. Gut, aber dann ging es damals mit einem ersten Apartment los, nehme ich mal an. Es waren nicht gleich 2, 3, 4, sondern wahrscheinlich eins. Ja, was war da so der, der Impuls? Und dann sag vielleicht noch mal kurz was zu deinem bisherigen beruflichen Werdegang. Was hast du davor gemacht?

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26. 04:38
    Hendrik Kuhlmann

    Ja, ganz ursprünglich war ich bei der Bahn.

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27. 04:40
    Ronald M. Arndt

    Ich bin mit 18 mit der Bahn hergekommen aus Stuttgart.

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28. 04:44
    Hendrik Kuhlmann

    Ja, vorbei.

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29. 04:44
    Ronald M. Arndt

    Mal wieder kurzfristiger Personalausfall.

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30. 04:47
    Hendrik Kuhlmann

    Ja, da habe ich, da habe ich letztlich meine berufliche Laufbahn angefangen. Also ich bin mit 18 irgendwann mal nach München gezogen, weil ich unbedingt Lokführer werden wollte.

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31. 04:58
    Ronald M. Arndt

    Und da musste man nach München, weil ich glaube, du kommst aus Ostfriesland ursprünglich.

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32. 05:01
    Hendrik Kuhlmann

    Ursprünglich bin ich aus Ostfriesland, aber da gab es nicht so viel Schienenverkehr. Da gab es tatsächlich damals Es gab noch ein paar Zwischenstationen, aber zu der Zeit, als ich unbedingt Lokführer werden wollte, war es bei der Bahn einfach noch so, dass man diesen Ausbildungsberuf gar nicht wirklich an so vielen Stellen hat ausüben können. Und ja, insofern, also quasi die Ausbildung zum Lokführer damals zu bekommen, war gar nicht so einfach. Deswegen bin ich in München gelandet, weil ich das unbedingt machen wollte. Ja, das war 2007. Da hatte man vielleicht den Personalmangel bei der Deutschen Bahn im Bereich der Triebfahrzeugführer noch nicht ganz so auf dem Schirm. Weiß ich nicht. Mittlerweile ist das ein riesiges Thema in der Branche. Aber auf jeden Fall, wir wollen heute nicht über den ÖPNV sprechen, aber so ging meine Karriere los. Habe dann bei der Bahn auch gearbeitet als Lokführer im Nahverkehr für 2, 3 Jahre, mich dann aber irgendwann weiterentwickelt. Ich war dann irgendwann in der Disposition, habe noch ein Studium berufsbegleitend gemacht im Feld Wirtschaftsingenieurwesen und tatsächlich auch immer—

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33. 06:11
    Ronald M. Arndt

    also während dem Bahnfahren hast du noch studiert?

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34. 06:13
    Hendrik Kuhlmann

    Während ich bei der Bahn dann war, ich war dann eben irgendwann in der Disposition. Ich war derjenige, der im Nahverkehr in Bayern dann unter anderem darüber entschieden hat, ob ein Anschlusszug wartet oder mal nicht, welcher Zug ausfällt und welcher nicht. Sehr, sehr spannend.

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35. 06:27
    Ronald M. Arndt

    Du musst dann immer so auswählen, was jetzt der Grund ist. Ja, also tatsächlich unbefugte Person im Schienenbereich, wie es heißt.

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36. 06:34
    Hendrik Kuhlmann

    Du musst immer einen Grund auswählen, kurzfristiger Personalausfall, so ein Dropdown-Menü, wo du die Gründe auswählen kannst. Da waren schon bunte Sachen dabei. Ja, auf jeden Fall war ich zu der Zeit bei der Bahn, habe in meinen 20ern aber immer das ein oder andere einfach schon nebenbei gemacht. Ich habe früher viel Veranstaltungen, auch Großveranstaltungen gemacht. Und war dann Ende 2018 mit meiner Frau auf Bali, haben wir ganz normal Urlaub gebucht dort und bin da so richtig selber das erste Mal mit Airbnb in Berührung gekommen, weil Freunde von mir halt gesagt haben, hey Mensch, Bali, Airbnb, kann man sich wunderbar Villen mieten, ganz tollen Aufenthalt haben und das ist teilweise sogar noch günstiger als ein Hotel oder man hat mehr Platz als im Hotel. Und deswegen haben wir uns Airbnbs gebucht, dort auf Bali, 3 Stück an der Zahl. Und in dem mittleren hintereinander, genau hintereinander, wir waren erst im Süden, dann, ich sag mal so, an den Hotspots, und dann waren wir noch in Ubud für 2 Nächte. Auf jeden Fall, in dem zweiten hatte ich eine sehr, sehr coole Erfahrung als Gast, weil der Gastgeber in persona erstmal am Anfang gar nicht da war. Der hatte da sein Personal, hatte dann aber auch die Möglichkeit, mich mit dem mal zu unterhalten. Steven hieß der, Australier, der war vorher irgendwie in Thailand auf dem Segeltörn unterwegs. Die Villa war sehr, sehr schön, gab so ein Pool in der Mitte, die Schlafbereiche einfach außenrum. Das heißt, du konntest morgens wirklich schön wach werden und geradeaus aus dem Bett auf den Pool gucken. Das war schon echt cool. Das Personal vor Ort, was da war, hat sich auch sehr, sehr gut um uns gekümmert. Die haben uns dann teilweise Sachen zum Frühstück besorgt, was Einheimisches oder, oder zum, zum Lunch was, was schnell um die Ecke von da warum geholt. Bin ich mit Steven da ins Gespräch gekommen und Steven hatte damals irgendwie 3, 4 so Villen in diesem, diesem Dorf und mal so ein bisschen Einblick gegeben, wie sein Geschäft eigentlich in dem Bereich läuft. Halt, dass er weitestgehend halt das Ganze automatisiert hat oder zumindest so weit, dass er einfach nicht selber vor Ort sein muss. Und dann dachte ich mir, okay, spannend, und habe damals ein bisschen angefangen zu googeln, so im Urlaub, so wie kann man das eigentlich machen irgendwie, weil so ursprünglich mein Gedanke war, hey cool, so eine Dienstleistung als Verwalter nach Deutschland zu holen, in Deutschland so eine Gästeerfahrung im Prinzip möglich zu machen. Das hat mich dann gereizt, bin eben zurückgekommen nach Deutschland mit der Idee im Gepäck, hey, ich möchte in diesem Bereich was machen. Habe es erst tatsächlich mit der Verwaltung versucht, sogenanntes Co-Hosting, hat aber zeitlich nicht wirklich passen wollen, weil zu der Zeit war ich dann schon in der Managementebene bei der Deutschen Bahn, habe durchaus etwas mehr als 40 Stunden gearbeitet, und dann irgendwie Vertrieb für so eine Dienstleistung zu machen, das wollte zeitlich nicht wirklich wirklich klappen. Und dann bin ich aber im April '19 noch mal draufgekommen, beziehungsweise draufgebracht worden, hey, es gibt da auch noch andere Zugangswege in dieses Geschäftsfeld. Weil Management als Dienstleister war mir damals klar. Auch klar war mir, ich kann das als Eigentümer machen, wenn mir Wohnungen gehören, vielleicht im Bereich Kurzzeitvermietung anbieten. Der dritte Weg, der war mir bis zu dem Zeitpunkt nicht bekannt, nämlich dass man sich auch völlig legitim etwas anmieten kann, das Ganze einrichtet und mit dem Einverständnis des Eigentümers entsprechend weitervermietet. Also typisches Arbitragegeschäft. Ja, gesagt, getan. Ich dachte mir damals, hey, das ist es. Habe Ende April 2019 angefangen zu suchen, bin dann sehr, sehr schnell fündig geworden hier in Augsburg. Zu der Zeit habe ich hier noch gar nicht gewohnt. Ja, dann im Mai eingerichtet und Anfang Juni 2019 hatten wir dann unsere ersten Gäste in unserer ersten Wohnung. 90 Quadratmeter Altbau hier in Augsburg und das lief dann sehr, sehr gut an.

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37. 10:52
    Ronald M. Arndt

    Das heißt, der Eigentümer wusste gleich Bescheid. Hendrik mietet an und vermietet wieder auf kurzfristiger Basis.

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38. 11:00
    Hendrik Kuhlmann

    Okay, ja, aber so ging das Ganze los.

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39. 11:02
    Ronald M. Arndt

    So ging es los. Und vom Modell her hat sich bis heute nicht viel geändert, weil ich glaube, gekauft hast du bislang noch nichts.

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40. 11:11
    Hendrik Kuhlmann

    Also gekauft habe ich noch nichts. Das wird sicherlich auch noch eine ganze Weile so bleiben, weil das Konzept, das ich verfolge, hat mich halt schon mal bis zu dem Punkt gebracht, an dem ich heute bin.

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41. 11:24
    Ronald M. Arndt

    Kurzer Blick in die Zukunft. Heute stehst du bei—

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42. 11:26
    Hendrik Kuhlmann

    Ja, wir betreiben jetzt aktiv, sind jetzt aktuell 56 am Markt. Bei uns im Portfolio sind 86. Wir haben Anfang dieser Woche 30 Einheiten dazu übernommen, also in Kürze 86 dann.

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43. 11:40
    Ronald M. Arndt

    Ich denke, großer Sprung.

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44. 11:41
    Hendrik Kuhlmann

    Noch mal, ja, großer Sprung. Spannendes Projekt in Dortmund. Okay, denke, also ist eine Übernahme gewesen. Wir werden da jetzt noch mal ein Rebranding machen, noch ein paar Sachen anpassen, aber ich denke, ja, so gut einen Monat, anderthalb.

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45. 11:56
    Ronald M. Arndt

    Übernahme, dann spricht man wahrscheinlich jetzt hier auch von einem gewerblichen Objekt.

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46. 12:00
    Hendrik Kuhlmann

    Das ist also, wir machen—

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47. 12:02
    Ronald M. Arndt

    Standort Nummer 1 war eine Wohnung von Privatmann, genau, Privatfrau. Und jetzt sprichst du so von einem gewerblichen Objekt, das ihr übernommen habt.

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48. 12:09
    Hendrik Kuhlmann

    Ganz am Anfang waren es klassische Wohnungen, da wusste ich noch nicht, wie man das Ganze auch mit Gewerbeimmobilien umsetzen kann. Das ist für mich auch der Weg geworden, und mittlerweile nutzen wir einfach auch nur noch gewerbliche Objekte, und Dortmund ist halt eben so eins.

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49. 12:27
    Ronald M. Arndt

    Auch weil da auf einen Schlag eben ein paar Apartments oder Zimmer eben zusammenkommen, wenn es schon mal ein Beherbergungsbetrieb war, oder?

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50. 12:34
    Hendrik Kuhlmann

    Das hat also viele Gründe. Economies of Scale, viele Einheiten in einem Gebäude ist natürlich einer der Gründe. Das gibt sehr, sehr viele Synergien für uns im operativen Betrieb. Aber auch was die Planbarkeit der Unternehmung betrifft, ist natürlich noch mal wieder was anderes. Da sind wir in klassisch-gewerblichen Mietverträgen mit entsprechenden Laufzeiten dahinter. Die Regulierungssituation ist da noch mal eine andere und auch das Thema Wohnraummangel spielt natürlich auch eine Rolle, sowohl bei den Regulierungen, aber in dem Moment, wo ich gewerbliche Immobilien natürlich nutze, dann entfällt das einfach.

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51. 13:09
    Ronald M. Arndt

    Wie ist da gerade so die Marktlage ungefähr? Haben die meisten großen Städte dann eine Regulierung, was die Nutzung von privatem Wohnraum angeht? Wahrscheinlich, oder?

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52. 13:16
    Hendrik Kuhlmann

    Ja, mehr und mehr Städte, die in diesem Bereich Regulierungen erlassen. Finde ich auch absolut legitim. Es gibt einen sehr, sehr guten Alternativweg. Wie gesagt, ganz am Anfang 2019 war mir der so in der Form noch nicht bekannt, und heute ist das eigentlich für für mich wirklich der, der Weg, den es zu gehen gilt, gerade wenn ich das Thema Kurzzeitvermietung ernst nehme und vor allen Dingen auch langfristig die Perspektive dahinter sehe.

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53. 13:43
    Ronald M. Arndt

    Also Hobbyhotelier ist da schon zu kurz gegriffen. Ja, nun, wenn du jetzt, wenn du jetzt hier sprichst vom Objekt mit 30 Einheiten, dann ist es am Ende ja, das ist ein Beherbergungsvertrieb, ein Hotel, nichts vieles anderes. Du würdest wahrscheinlich oder machst wahrscheinlich viele Dinge anders, können wir nachher noch mal drauf zu sprechen kommen, als in einem klassischen Hotel. So ein Ausblick vielleicht gegen Ende des Podcasts finde ich noch ganz spannend. Aber ja, erstmal Glückwunsch dazu.

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54. 14:12
    Hendrik Kuhlmann

    Ja, vielen Dank. Und ja, es ist ein klassischer Beherbergungsbetrieb mit allem, was entsprechend dranhängt.

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55. 14:19
    Ronald M. Arndt

    Jetzt bist du damals auf, hast deine erste Wohnung in Augsburg bekommen. Weiß nicht warum, was man da so die Argumente oder welche Argumente nutzt denn heute? Jetzt gehst du ja nicht mehr an die Privatleute, aber was wäre denn damals, sage ich mal so, das Verkaufsargument gewesen, um dann Vorzug zu erhalten?

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56. 14:38
    Hendrik Kuhlmann

    Egal ob es jetzt irgendwie ein Vermieter ist, der mir jetzt eine gewerbliche Beherbergungsstätte vermietet oder ein Office, was man irgendwie konvertiert oder so wie früher.

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57. 14:48
    Ronald M. Arndt

    Stimmt, die Möglichkeit gibt es ja auch. Muss ja kein Beherbergungsbetrieb gewesen sein. Genau, auch ein Büro, wo du einfach Wohnraum draus machst.

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58. 14:55
    Hendrik Kuhlmann

    Okay, ja, oder eine Einzelhandelsfläche. Ganz witzig, hier bei uns im Büro um die Ecke, also 10 Meter Luftlinie dahin, das da, ich glaube, eine Einzelhandelsfläche gewesen. Da sind jetzt auch Ferienwohnungen, Airbnb, Service Apartments drin.

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59. 15:10
    Ronald M. Arndt

    Also im Erdgeschoss, oder?

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60. 15:11
    Hendrik Kuhlmann

    Im Erdgeschoss, wirklich 10 Meter hinter dir.

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61. 15:14
    Ronald M. Arndt

    Da hatte ich gestern Telefonat mit jemandem aus Wien, Okay, der da in der Tat ein ähnliches Konzept fährt.

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62. 15:21
    Hendrik Kuhlmann

    Genau, also da sind auch welche entstanden. Wir betreiben die nicht, aber fand ich, finde ich ganz lustig, weil ich jeden Tag dran vorbeifahre mit dem Auto.

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63. 15:29
    Ronald M. Arndt

    Man kann immer schön reinschauen wahrscheinlich.

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64. 15:31
    Hendrik Kuhlmann

    Ja, also die haben die, die haben schon foliert, also kannst jetzt nicht reingucken.

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65. 15:35
    Ronald M. Arndt

    Das kennt man sonst nur aus Amsterdam.

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66. 15:37
    Hendrik Kuhlmann

    Aber fand ich cool. Aber ja, was sind die Argumente, egal eigentlich wo ich reingehe oder mit wem ich am Ende verhandle in dem Bereich? Für mich ist halt wichtig, dass, dass man sich a) auf Augenhöhe begegnet und b) dass Win-win-Situationen am Ende irgendwo geschaffen werden. So, und ich muss mir halt immer überlegen, okay, was hat der Eigentümer davon, wenn er mir jetzt die Fläche vermietet? Was sind die Vorzüge? Was macht das Ganze irgendwie attraktiv für ihn? Und welchen Vorzug habe ich am Ende daraus, wenn, wenn so ein Deal tatsächlich dann zustande kommt? Und das ist Ganz weitgreifend, ich bin selber ein großer Fan von Transparenz und offenen Verhandlungen, und das ist mal der allerwichtigste Punkt. Ja, ich muss, für mich ist das ein Selbstverständnis, es ist aber gar nicht so selbstverständlich. Muss von Anfang an auch mal mit offenen Karten spielen, sagen, hey, das ist mein Vorhaben, und mir muss halt einfach auch klar sein, okay, das passt nicht für zum Beispiel jeden Eigentümer, egal in welchem Bereich das jetzt ist. Und das ist auch völlig in Ordnung so. Aber es gibt eben Eigentümer, wo wirklich schöne Win-win-Situationen letztlich kreiert werden können durch die entsprechende Flächennutzung, durch die Art und Weise, wie wir arbeiten. Wir sind an Langfristigkeit orientiert. Das heißt, wir sind früher schon, als wir, als wir mit ganz normalen Wohnungen das Ganze mal gestartet haben, aber genauso heute an langen Laufzeiten interessiert. Das heißt, welcher Vorteil entsteht da erstmal vom Eigentümer? Der hat seine Fläche gut vermietet, und zwar nicht irgendwie für 1, 2 Jahre, sondern perspektiv wirklich langfristig. Das ist der erste Punkt. Der zweite Punkt ist, wenn ich mir mal überlege, wie sieht der ideale Eigentümer für mich irgendwo als Betreiber aus? Das ist ja idealerweise jemand, der vielleicht auch Objekte dazu nimmt, der selber wächst, so. Und mit uns hat er beispielsweise auch einen Mieter, der mitwachsen kann. Wenn ich mir jetzt überlege, Dortmund kommt von einer Eigentümergesellschaft, bei denen wir bereits zwei andere Objekte angemietet haben, und es ist natürlich auch schön für den Eigentümer, jemand an der Hand zu haben, wo man weiß, hey, wenn eine passende Fläche da ist, wenn wir was dazu kaufen wollen, habe ich vielleicht gleich schon potenziellen Mieter. Dann ist natürlich so, dass wir ein großes Eigeninteresse haben, daran, dass die Einheiten, die wir betreiben, immer auf einem adäquaten Qualitätsniveau sind und das sowohl bei der Sauberkeit als auch bei der Instandhaltung.

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67. 18:12
    Ronald M. Arndt

    Da kommt das ganze Markenversprechen der Marke Bright natürlich dazu.

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68. 18:16
    Hendrik Kuhlmann

    Selbstverständlich. Also wenn, wenn, weiß ich nicht, irgendwie die Glühbirnen nicht funktionieren, dann werde ich wohl kaum die Eigentümer irgendwie anrufen und sagen, hey, ihr müsst bitte die Birnen tauschen. Sondern es ist mein ureigenes Interesse, unserem nächsten Gast natürlich die Fläche vernünftig—

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69. 18:30
    Ronald M. Arndt

    dass das Haus immer im perfekten Zustand ist. Genau.

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70. 18:32
    Hendrik Kuhlmann

    Zur Verfügung zu stellen. Das ist was. Und dann gibt es halt noch viele, viele andere Themen, die man irgendwo angehen kann gemeinsam mit Eigentümern, wo es einfach Sinn macht. Es gibt vielleicht Flächen, die anderweitig schwer vermietbar sind. Oder wenn ich mir das Gebäude anschaue, in dem wir jetzt beispielsweise sind, ich sage mal, im gewerblichen Bereich, die Nachfrage nach Office Space gerade im Bestand, also nicht bei Neubauprojekten, die ist ja durchaus spürbar. Zurückgegangen in vielen Märkten. Liegt natürlich auch daran, dass die Pandemie letztlich als Katalysator auch irgendwo gewirkt hat für das ganze Thema flexible Arbeitswelten und dementsprechend Bürofläche einfach weniger nachgefragt ist. So, wer will jetzt meinetwegen 200, 400 Quadratmeter in irgendeinem Bestandsobjekt beispielsweise haben derzeit, wenn er irgendwie vielleicht auch eine Neubaufläche zu ähnlichen Konditionen gerade kriegen Das ist dann spannend für eine Konvertierung, da mal drüber zu sprechen und zu sagen, hey, wir haben hier ein neues Nutzungskonzept für deine Flächen, lass uns das doch gemeinsam angehen, dann hast du hier wieder einen adäquaten Mietvertrag auf eine entsprechend langfristige Perspektive. Und so gibt es halt sehr, sehr viele Argumente, wenn man denn offen auch darüber spricht und sich wirklich anguckt, welchen Lösungsraum habe ich eigentlich Was ist das Interesse der jeweiligen Partei? Und das ist im Prinzip so die Basis, mit der ich auch arbeite.

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71. 20:01
    Ronald M. Arndt

    Okay, wenn man jetzt so eine Bürofläche umnutzt, auch langfristig umnutzt und da einen Beherbergungsbetrieb draus macht, dann wird ja auch der Eigentümer mit einspringen, sage ich mal, wenn es um einen Umbau geht. Also das sind jetzt keine Investments, die du da ja natürlich nicht in Gänze alleine tragen musst.

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72. 20:16
    Hendrik Kuhlmann

    Nee, das nicht. Also ich meine, er hat dann ja eben auch ein Interesse daran.

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73. 20:19
    Ronald M. Arndt

    Es macht ja auch Sinn für ihn, wenn er halt versteht, okay, das wird nichts mehr. Mit so einer großen Bürofläche, die dann unter Umständen vielleicht auch schon—

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74. 20:27
    Hendrik Kuhlmann

    ja, das kann natürlich ja auch zur Aufwertung der Immobilie beitragen. Ich habe einen entsprechenden Zeithorizont, meinetwegen 5 Jahre, 10 Jahre, und kann da gegebenenfalls über eine Umlage der Sanierungskosten auf den Quadratmeterpreis das Ganze auch irgendwo langfristig refinanzieren. Also es ist schon sehr, sehr attraktiv und Und ja, gerade teilweise Objekte, die wir betreiben, also wir betreiben ja sowohl konvertierte Objekte, die früher mal Büro waren, als auch kompletter Neubau dafür. Das kann auch eine sehr, sehr schöne Ergänzung im jeweiligen Gebäude sein. Wenn ich mir Rosenheim überlege, in Rosenheim betreiben wir seit Mai 2022 19 Apartments Neubau, 1000 Quadratmeter. Und das sind 2 Etagen letztlich in einem komplett neuen Gebäudekomplex. Und im ersten Stock unter uns sind zum Beispiel Start-ups, wo wir immer mal wieder Buchungen auch von deren Mitarbeitern oder Besuch bekommen. Im Vordergebäude ist jetzt die Regierung von Oberbayern eingezogen. Das ist natürlich auch da sehr, sehr praktisch, dass letztlich adäquate Übernachtungsmöglichkeiten tatsächlich gleich Gebäude zur Verfügung stehen. Und ja, so kann das einfach auch eine sehr, sehr schöne Ergänzung sein für letztlich die Zusammenstellung im Gebäude der entsprechenden Nutzungsarten.

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75. 21:52
    Ronald M. Arndt

    Und das ist natürlich alles Direktbuchung, wie man so schön sagt, ja, die genau aufgrund der unmittelbaren Nähe natürlich den Weg zu euch finden, zu Bright und euren Apartments. Und dann kann ich mir vorstellen, habt ihr auch einfach eine gewaltige Expertise aufgebaut generell, was das Thema Vertrieb angeht. Wenn du jetzt hier von 80, 86 Apartments sprichst, sage ich mal, die sollten ja schon in Gänze auf eine ordentliche Auslastung kommen, sonst schlägt sich das natürlich auch ganz schnell auf die Marge durch. Thema Vertrieb, also was für eine Gewichtung hat das jetzt so in eurer Unternehmung?

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76. 22:29
    Hendrik Kuhlmann

    Also ich meine, Vertrieb hat natürlich eine, oder kommt in verschiedenen Bereichen bei uns vor. Also wenn wir jetzt mal beispielsweise mal auf wie Prohosting schauen, das ist ja die Schwestergesellschaft von Bride, wo wir im Bereich Beratung unterwegs sind. Da haben wir einen ganz normalen klassischen Vertrieb natürlich in der Kundengewinnung, Kundenberatung. Im Apartmentsegment bei Bride haben wir natürlich irgendwo den ganzen Akquiseprozess für neue Standorte, neue Objekte, aber natürlich auch die Distribution. Ja, wir wollen natürlich auch, dass Gäste in unseren Betten schlafen.

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77. 22:58
    Ronald M. Arndt

    Genau, das meinte ich jetzt.

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78. 23:01
    Hendrik Kuhlmann

    Ich würde schon sagen, dass wir da eine sehr, sehr große Expertise aufgebaut haben. Da gibt es sicherlich auch noch Bereiche, wo wir noch viel tiefer reingehen können, keineswegs. Aber ich meine, klassischerweise, wir haben halt mit OTAs angefangen. Also die erste Plattform, auf der ich unterwegs war, war damals Airbnb. So, das heißt, mit Airbnb setze ich mich sehr intensiv seit 2019 auseinander und habe den Steven kennengelernt, beziehungsweise seitdem ich quasi aktiv geworden bin in meinem eigenen Apartment. Und dann kam irgendwann Booking.com dazu. Und Booking.com ist, glaube ich, habe ich glaube ich im Juli oder August 2019 damit angefangen. Und damals gab es nahezu noch kein einziges Apartment hier in Augsburg bei Booking.

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79. 23:50
    Ronald M. Arndt

    Okay. Und das fand ich hochspannend, was natürlich daran liegt, es gab die ganzen Hotels, Pensionen etc. Größe, aber keine Privatapartments. Nicht wirklich.

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80. 24:02
    Hendrik Kuhlmann

    Und ist auch relativ offensichtlich damals gewesen, woran das gelegen hat, nämlich dass Booking halt im Vergleich zu Airbnb deutlich komplexer ist als Plattform. Und zwangsläufig setzen wir uns halt mit den OTAs sehr, sehr tief auseinander, nicht zuletzt, weil wir ja mehrere Kunden in der Beratung haben, also mehrere hundert Kunden in der Beratung haben, die ja auch in das Geschäft starten, die irgendwann ihr erstes Airbnb-Inserat auf den Weg bringen und uns natürlich auch zum Beispiel regelmäßig fragen: Hey, bei uns ist das und das, oder irgendwie die Plattform läuft gerade schlechter als die andere, was kann ich noch machen? Das heißt, wir sind da sehr, sehr tief drin bei den OTAs.

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81. 24:46
    Ronald M. Arndt

    Also in eurem Beratungszweig, da bildet ihr selbst Gastgeber aus, sage ich mal. Die da die Möglichkeit haben und Lust haben, ähnlichen Weg einfach einzuschlagen wie du.

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82. 24:55
    Hendrik Kuhlmann

    Genau, also auf, auf den verschiedensten Stufen von, von Menschen, die ganz am Anfang stehen, sagen, hey, ich möchte in dem Bereich was machen, spannend, bis hin, wir haben, wir haben Kunden bei uns in, ich sag mal, den höheren Beratungsleveln, die haben mehrere tausend Betten schon. Okay. Und dementsprechend setze ich mich halt sehr, sehr viel mit den Plattformen auseinander. Das sehe ich teilweise auch beim, beim Wettbewerb, egal ob Hotellerie oder so Service-Apartment-Häuser oder ganz normale Apartments, da ist noch super viel Spielraum für Optimierung bei den bestehenden Inseraten. Da wird bei Weitem noch nicht alles abgeschöpft oder, oder ausgenutzt. Und teilweise sind die Inserate wirklich mehr schlecht als recht, auch bei, bei größeren Playern. Da wird dann häufig z.B. irgendwie vom, vom, vom Channel Manager, von Sideminder oder so einfach die Funktionalität genutzt, hey, Ich stelle in SiteMinder alle Details fürs Inserat ein und schiebe das dann zu Airbnb durch und lass es da veröffentlichen. Das Problem ist, ich lasse da halt super viel Potenzial liegen, weil SiteMinder kann aus meiner Sicht für so eine Inseratserstellung oder für die Inhalte der Inserate maximal irgendwie 50% liefern. Und es reicht auch, dass das Inserat veröffentlicht wird und dass man eine gewisse Performance auch von der Plattform erwarten kann.

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83. 26:13
    Ronald M. Arndt

    Geht es erst um die Eckdaten einfach.

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84. 26:15
    Hendrik Kuhlmann

    Aber das Potenzial, was ich raushole, wenn ich das Ganze wirklich vernünftig aufsetze und ich sage mal auch 100% Vollständigkeit erreiche, das ist halt sehr, sehr häufig noch unangetastet. Auf jeden Fall, da haben wir natürlich auf der Distributionsseite unsere Erfahrung. Irgendwann kamen natürlich auch mehr und mehr Anfragen von Gästen, die schon mal bei uns waren. Hey, kann ich eigentlich auch bei euch direkt buchen? Und Am Anfang war es natürlich noch so klar, die hatten meine Handynummer, wenn die kommen wollten, da haben wir denen entsprechende Direktbuchungen angelegt im Verwaltungssystem. Wunderbar. Aber irgendwann kam dann auch der Gedanke, hey, eigentlich wäre es ja auch mal schön, irgendwie eine Möglichkeit zu schaffen, dass Gäste bei uns auf einer Webseite direkt buchen können. Und das war Anfang 2020, da saß ich in Kiew noch in einem Café, weil also von meiner Familie, der Seite meiner Frau kommt aus der Ukraine, hatte da ein bisschen Zeit, und so ist Bright dann tatsächlich entstanden, weil ich mir überlegt habe, okay, wie nennen wir das Ganze jetzt? Und habe dann die Webseite damals auf den Weg gebracht, in einer Art funktioniert, aber ist bei Weitem nicht das, was wir heute haben. Aber so ist das letztlich entstanden, das Ganze, Direktbuchung Direktbuchungsgeschäft zu forcieren, dann wiederum darüber Partnerschaften vor Ort zu finden, Firmen auch proaktiv anzugehen, um eben beispielsweise da auch Bedarfe zu decken, einfache Möglichkeit der Direktbuchung zu schaffen. Und so geht es auch immer weiter. Momentan setzen wir uns sehr intensiv mit dem Thema GDS auseinander. Das ist sicherlich noch ein Bereich, wo wo die Apartments nicht wirklich vertreten sind bis heute. Auch hochspannend, sehr, sehr komplex auch von der Technik, wenn man irgendwie das erste Mal darauf schaut und vorher nur nutzeroptimierte Interfaces wie von Airbnb gewohnt ist. Ist dann doch ein bisschen anders, aber das, ja, also auch da gucken wir stetig, was können wir noch angehen. Auch die ganzen Meta-Search-Funktionalitäten, Google Hotel Ads und so wird natürlich immer relevanter, auch für den Apartmentbereich.

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85. 28:31
    Ronald M. Arndt

    Super spannende Entwicklung. Also vom ersten Apartment in Augsburg zu ein paar mehr Apartments. Jetzt sprichst du gerade von 30 Apartments auf einen Schlag in Dortmund. Du scheinst den Weg für dich gefunden zu haben, das Ganze in Verbindung mit einer Marke, Bright, und dem Know-how, das du jetzt schon hast anklingen lassen. Was wären da so jetzt die nächsten großen Schritte? Einfach, du bleibst natürlich im Bereich des Gewerblichen, der gewerblichen Fläche, Umnutzung oder schon Bestand.

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86. 29:09
    Hendrik Kuhlmann

    Ja, das ist klar. Ich habe sehr, sehr viel Spaß dabei, immer quasi die nächste Herausforderung zu versuchen, das nächstgrößere Projekt anzugehen. Wir sind jetzt tiefer auch mit drin bei einigen Projekten, wo es um komplette Neubauten geht. Ich sagte ja, Rosenheim ist ein Neubau, da haben wir aber noch nicht mitgeplant, sondern da sind wir erst später dazugekommen dann als Betreiber.

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87. 29:34
    Ronald M. Arndt

    Mittlerweile sind also wirklich der Projektentwickler, ich brauche jetzt einen Betreiber, genau, und warum nicht, warum nicht Pride?

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88. 29:42
    Hendrik Kuhlmann

    Genau, ich brauche einen Betreiber und hole mir direkt von Anfang an die Expertise mit rein, was sehr, sehr spannend ist, aber auch sehr schön, weil wir halt die Flächen für uns wirklich mitgestalten können, was natürlich auch operativ dann bei uns die entsprechenden Benefits natürlich gibt. Also das ist ein Feld, was ansteht. Ansonsten Standort bzw. Expansion in verschiedene Städte, stehen dieses Jahr auch noch 2, 3 auf dem Plan, und ich bin mir sicher, am Ende des Jahres werden es noch mehr sein als diese 2, 3, die gerade—

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89. 30:18
    Ronald M. Arndt

    das hast du schon gesagt, da gibt es so, sage ich mal, einzelne Vermieter, die auch gleich mehrere Standorte haben und nach und nach immer einen wieder an dich abgeben. Ich denke mal, darauf basiert auch so ein bisschen die Möglichkeiten Expansion.

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90. 30:31
    Hendrik Kuhlmann

    Wir sind natürlich offen, wie gesagt, Dortmund, ist jetzt eine Übernahme gewesen, was, wo ich offen bin, was ich auch gut finde. Genauso halten wir natürlich Augen und Ohren offen für neue Eigentümerpartner, mit denen wir zusammenarbeiten können, die entsprechende Flächen haben und ja an Betreiber gerne vermieten möchten. Das ist ein Feld. Projektentwicklung ist ein anderes Feld. Und tatsächlich möchte ich persönlich auch ein bisschen weiter noch in Richtung Hotellerie gehen, habe aktuell wirklich vor, irgendwo in diesem oder im nächsten Jahr auch mal ein komplettes Hotel als Betreiber anzugehen, auch mal das Betriebskonzept, was wir heute fahren, auf die Hotellerie zu adaptieren, denn auch da gibt es sicherlich Bereiche, die man die man durchaus optimieren kann. Wenn ich mir ja so Hotelerlebnisse aus meinen letzten 1, 2 Jahren mal Revue passieren lasse, oder auch das, was uns Kunden teilweise berichten, ist auch spannend und reizt mich auch sehr, in dem Bereich mal mit reinzugehen.

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91. 31:45
    Ronald M. Arndt

    Also da ganz aktiv beide Welten einfach mal zu verschmelzen. Genau, meine Wahrnehmung ist ja eigentlich, dass das, was ihr schon so gut beherrscht, also sehr hohen Grad der Automatisierung, der direkten Buchbarkeit. Das sind eigentlich genau die Punkte, die ein klassischer Hotelbetrieb irgendwo in der Stadt sich wünscht, aber eben den Weg da nicht reinfindet.

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92. 32:08
    Hendrik Kuhlmann

    Ja, einmal sind das sicherlich Themen. Also was kann ich in der Distribution irgendwie noch optimieren? Welche Möglichkeiten gibt es vielleicht heute, die ich in Gänze noch nicht ausnutze? Was sind Leistungen, die mein Gast dann tatsächlich auch erwartet? Was sind optionale Leistungen? Was kann ich vielleicht anders gestalten? Brauche ich eine dauerhaft besetzte Rezeption oder tut es vielleicht auch eine digitale Gästereise plus vielleicht ein Host vor Ort, der einfach nicht mehr nur für die Rezeption da ist, sondern der für den Gast wieder da ist? Genau, der will ganz genau für den Gast da ist. Den natürlich auch unterstützt, wenn es irgendwie bei der Gästereise Probleme gibt. Was ist mit F&B? Was sind Sachen, die man in Gemeinschaftsbereichen, Flächen, die man dort umsetzen kann, die man umsetzen möchte? Was sind Sachen, die sind ein Muss? Also das ist sicherlich spannend. Dann auch komplett, wie organisiere ich meine Personalgewinnung? Wie organisiere ich mein Personal-Onboarding? Wo wir halt also auch bedingt natürlich durch, durch unseren Beratungsbetrieb eine ganze Menge heute schon machen und bei uns umsetzen. Also ich glaube, dass das wird sehr spannend, irgendwie das mal zusammenzuwerfen, mal draufzuschauen, was kommt da raus. Plus, was ich natürlich nicht vergessen darf, wie sind mittlerweile die Bedürfnisse einfach von Reisenden? Ich meine, es ist ja nicht ohne Grund, dass Ferienwohnungen, Airbnbs oder auch Service Apartments schwer im Kommen sind, immer eine größere Nachfrage erfahren. Denn das Produkt ist halt in Teilen, glaube ich, einfach auf die moderneren Reisebedürfnisse besser ausgelegt. Ja, es ist selbstständiger für den Gast, einfach durch die Kitchenette oder die Küche, die gegebenenfalls vor Ort ist. Ich bin irgendwo tatsächlich unabhängig von einer Rezeption.

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93. 34:04
    Ronald M. Arndt

    Genau, allein schon die Möglichkeit der An- und Abreise.

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94. 34:09
    Hendrik Kuhlmann

    WLAN ist, also kann ich, muss ich ganz ehrlich sagen, kaum nachvollziehen, wie ich heute irgendwie in einem Hotel ein WLAN habe, das nicht mal erlaubt, einen Zoom-Call mit Video zu führen, ohne dass ich dafür 10€ Premium-WiFi am Tag noch bezahlen muss. Das ist halt einfach für mich als Reisender selbst eine Grunderwartung, dass da ein adäquates WLAN da ist. Arbeitsplätze einrichten. Wir haben das in Koblenz jetzt gemacht, weil wir die entsprechende Zielgruppe dort auch haben und ansprechen wollen, dass wir richtige Arbeitsplätze eingerichtet haben mit Bildschirm, mit Dockingstation, damit man auch wirklich vor Ort arbeiten kann, weil die Aufenthaltszeiten ja auch tendenziell länger werden. Ja, und ja, deswegen, das sind einfach so, so Gedanken, die ich in dem Bereich habe.

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95. 35:00
    Ronald M. Arndt

    Du hast natürlich, wie du es immer schon gemacht hast, da die Flexibilität, und kannst jetzt eigentlich gar nicht groß die Finger verbrennen, weil du testest das Ganze einfach mal an.

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96. 35:13
    Hendrik Kuhlmann

    Und also, ich meine, natürlich gehört da auch eine gewisse Risikobereitschaft definitiv dazu. Wir arbeiten jetzt selber wenig mit, wenig bis gar nicht mit Fremdkapital, sondern sind Eigenmittel, mit denen wir entsprechend bis zu dem Punkt gekommen sind. Und dann kann ich mich das auch einfach trauen. Das hängt da auch so ein bisschen mit zusammen, um einfach mal solche Sachen zu testen.

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97. 35:40
    Ronald M. Arndt

    Das heißt, du siehst aber auch so für deinen Markt keine Gewitterwolken irgendwo am Horizont aufkommen, sondern ganz im Gegenteil, also das Ganze jetzt mit der Hotellerie auch mal zu verheiraten, Das wäre das, was dich sehr optimistisch für die Zukunft stimmt.

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98. 35:56
    Hendrik Kuhlmann

    Ich meine, grundsätzlich bin ich sehr optimistisch.

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99. 35:59
    Ronald M. Arndt

    Von regulatorischen Dingen bist du ja so gesehen befreit in dem Netz.

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100. 36:04
     Hendrik Kuhlmann

     Ja gut, was heißt befreit, sicherlich auch nicht. Auch wir haben natürlich ganz normale Anforderungen, Brandschutz, Beherbergungsstättenverordnung und, und, und. Also es ist ja nicht so, dass wir irgendwie damit gar nichts zu tun hätten. Das muss natürlich auch alles passen.

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101. 36:17
     Ronald M. Arndt

     Ich meine es, was den Wohnbereich angeht, von dem hast du dich ja zu lange verabschiedet.

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102. 36:23
     Hendrik Kuhlmann

     Genau, was die Regulierung im Bereich der Zweckentfremdung von Wohnraum betrifft, bin ich natürlich mit Gewerberaum davon einfach auch nicht erfasst. War ja dann auch nie Wohnraum, das heißt, da wird ja auch nichts letztlich entzogen.

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103. 36:38
     Ronald M. Arndt

     Und die Umnutzung von Bürofläche zu Beherbergungsfläche, das ist dann wieder kein großes Problem? Oder was wären da so die Gegenargumente von der Stadt?

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104. 36:50
     Hendrik Kuhlmann

     Ja, im Prinzip, also man muss ja auch sehen, teilweise sind gewerbliche oder ganz normaler klassischer Wohnraum auch gar nicht überall genehmigungsfähig. In Rosenheim beispielsweise, wo dieser Komplex entstanden ist, da wäre reguläres Wohnen sehr wahrscheinlich gar nicht genehmigungsfähig gewesen. Das ist von Anfang an Weil es ein Gewerbegebiet vielleicht ist, oder?

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105. 37:13
     Ronald M. Arndt

     Genau, also da wollte man halt Gewerbe ansiedeln und die Preise entsprechend niedrig halten.

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106. 37:17
     Hendrik Kuhlmann

     Teilweise gibt es Igelflächen, die für reguläres Wohnen einfach nicht genehmigungsfähig sind und, und, und. Also das sind Bereiche, aber ansonsten, ich meine, auch wir müssen natürlich auf den Brandschutz gucken und die entsprechenden baurechtlichen Auflagen und Anforderungen, die es halt einfach hat, wenn ich aus einem Büro beispielsweise Platz schaffe, wo jemand schlafen möchte. Das sind halt einfach ganz unterschiedliche Profile, gibt es auch viele, oder ist auf vieles zu achten. Aber dieser, dieser ganze, dieses ganze baurechtliche Segment, das habe ich halt nicht nur, wenn ich irgendwie mit Gewerbe aktiv sein möchte, sondern auch wenn ich, weiß ich nicht, vielleicht tatsächlich irgendwie Wohnraum umnutzen möchte zu einer Ferienwohnung. Ist da in der Praxis wirklich ein großes Delta da? Was muss ich, auf was muss ich eigentlich achten? Damit das Ganze auch wirklich rechtssicher funktioniert. Und nicht ohne Grund haben wir zum Beispiel bei unserem Training jede Woche einen Anwalt da, jede Woche Architekten da, damit das auch alles Hand und Fuß hat, weil es geht. Und so oder so ist auch meine Auffassung, wenn ich so was mache, dann soll das Hand und Fuß haben, das soll rechtssicher sein. Und ich möchte da auch in den nächsten Jahren einfach noch was von haben. Auf die ursprüngliche Frage zurückzukommen: Ich bin grundsätzlich jemand, der optimistisch irgendwo in die Zukunft schaut, der auch sehr, sehr viel Potenzial im gesamten Beherbergungsmarkt sieht, egal ob das jetzt irgendwie im Apartmentsegment ist oder auch in der Hotellerie. Bin sicher, dass sich Reisemuster verschoben haben und weiter verschieben werden. Also es ist alleine so, etwas wie eine Staycation, finde ich total genial, dass das mehr und mehr möglich ist. Und insofern wird halt in dem Segment einfach auch die Nachfrage da bleiben. Es gibt sehr, sehr coole Produkte auf dem Markt für Reisende, die man auch so sieht, Marktbegleiter, die da sehr coole Sachen machen. Und ich bin mir sicher, dass das in den nächsten Jahren einfach auch noch zunehmen wird und ja, da entsprechend viel Potenzial Potenzial auch liegt. So, und ich habe angefangen 2019 mit dann 3 Einheiten, also während die erste eben, die im Juni an den Start gegangen ist, dann sind noch 2 dazugekommen. Dann kam Januar 2020, da haben wir wieder 3 Einheiten übernommen. Dann kam März 2020, da haben wir noch eine dazu gekriegt. Und dann kam die Pandemie, und wir sind durch die Pandemie sehr, sehr gut durchgekommen. Wir sind gewachsen, innerhalb dieser Zeit. Ich bin dann sogar noch während der Pandemie nach Prag expandiert. Okay, Auslastung war immer gut, die, die Raten, die wir erzielen konnten, waren sehr, sehr gut. Und das stärkt mich natürlich irgendwo auch im Vertrauen darauf, dass wir solche Krisen oder, oder ja, solche, solche Ausnahmesituation, die es ja letztlich war, auch gut gelöst bekommen, auch in der Zukunft, was auch immer uns da bevorsteht.

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107. 40:22
     Ronald M. Arndt

     Und es war nicht nur Prag, sondern ich glaube sogar in USA hast du einen Standort.

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108. 40:25
     Hendrik Kuhlmann

     Ja, genau, mittlerweile sind wir— also Prag kam dazu im April '20, irgendwie einen Monat nach Pandemiebeginn. Die USA kamen dazu im Sommer '21, wo ich auch sehr, sehr viel Potenzial für, für uns sehe. Wir haben selber ein Objekt auf Bali seit Herbst 20, das betreiben wir aber nicht aktiv. Es wäre, also es ist kaum möglich, das komplett remote rechtssicher zu machen, weil ich muss am Ende natürlich auch in Indonesien irgendwie das Ganze sauber versteuert bekommen, brauche also, habe dann ganz anderen Personalaufwand noch mal. Deswegen lassen wir das komplett vor Ort verwalten, funktioniert aber auch sehr, sehr gut und war für mich so der Kreisschluss, ne. Da geht die Reise irgendwie gedanklich los und dann irgendwann selber vor Ort so ein Objekt zu haben, das, das war sehr reizvoll. Genau, aber das sind so die Standorte momentan, ne, oder die Länder, in denen wir aktiv sind. USA werde ich auch weiter ausbauen in den, in den nächsten Jahren. Und genau, Deutschland natürlich, mein DACH-Raum. Cool.

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109. 41:35
     Ronald M. Arndt

     Und ich kann mir vorstellen, dass du an einem Standort selbst ja immer die Wahl hast, da dann perspektivisch mal einen Gastgeber tagsüber vielleicht da zu haben, vielleicht auch, wenn es dann ein Hotelbetrieb ist, ein früherer. Da bist du ganz frei. Das Thema Reinigung ist natürlich immer personalintensiv und da führt kein Weg dran vorbei. Wie hast du das Thema gehandhabt?

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110. 41:59
     Hendrik Kuhlmann

     Oh, wir haben im Bereich der Reinigung tatsächlich sehr, sehr viel probiert. Ich hatte das Glück, bereits damals irgendwie 2019 eine erste eigene Reinigungskraft zu haben, die bei uns angestellt war auf geringfügiger Beschäftigungsbasis.

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111. 42:13
     Ronald M. Arndt

     Also hier dann Augsburg?

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112. 42:14
     Hendrik Kuhlmann

     Genau, hier in Augsburg. Haben das auch immer weiter ausgebaut. Ich habe aber auch Standorte gehabt, wo wir tatsächlich mit Dienstleistern gearbeitet haben.

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113. 42:24
     Ronald M. Arndt

     Die Dame oder die Person war schon auf Minijobbasis angestellt?

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114. 42:28
     Hendrik Kuhlmann

     Genau, alles klar. Minijobbasis angestellt. So ist auch Augsburg dann tatsächlich weiter gewachsen mit Mitarbeitern auf Minijobbasis für eben das Housekeeping. Wir haben aber stellenweise auch Dienstleister ausprobiert, mehrfach, ja, weil machst irgendwo einen neuen Standort auf, jetzt müsstest du dich auf die ganze Personalsuche machen für Teilzeitkräfte, für geringfügig Beschäftigte, musst die einarbeiten, und da ist ein Dienstleister immer so ein bisschen shiny object. Wenn du einen passenden Dienstleister findest, dem erklärst das einmal, der arbeitet seine Leute ein, easy way. Wie gesagt, wir haben das mit mehreren Dienstleistern probiert, inklusive Qualitätsmanagement und allem Drum und Dran. Meine Erfahrung persönlich ist, dass die Arbeitsqualität eines Dienstleisters im Laufe der Zeit eigentlich immer abnimmt. Das haben wir an mehreren Standorten gehabt. Und das ist tatsächlich darin gegipfelt, dass wir letztes Jahr in 2022 auch mitten in der Hochsaison im Sommer in Lippstadt unseren Reinigungsdienstleister gekündigt haben, noch nicht wirklich eigenes Personal verfügbar hatten, haben wir aber auch hinbekommen, weil das nicht mehr tragbar war. Und das war eigentlich so der Moment, wo ich wirklich auch für uns entschieden habe, im Bereich Housekeeping arbeiten wir ausschließlich mit eigenem Personal.

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115. 43:59
     Ronald M. Arndt

     Und die kommen ja auch nicht tagtäglich, sage ich mal, in ein Apartment rein, sondern wahrscheinlich die Abstände sind ein bisschen größer. Aber gut, kommt drauf an natürlich auf den Buchungszeitraum, kommt drauf an, auch wie viele Einheiten wir natürlich vor Ort haben, brauchen wir mal mehr, mal weniger.

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116. 44:14
     Hendrik Kuhlmann

     Weniger, dann macht mal wieder eine Teilzeitkraft zum Beispiel Sinn oder vielleicht auch zwei. Aber genauso werden wir das in Dortmund jetzt auch machen. Da werden wir uns auch eigenes Personal suchen. Wir haben mittlerweile ein sehr, sehr gutes Schulungssystem auch entwickelt, um im Bereich Housekeeping, nicht nur da, aber um da einfach unsere Mitarbeiter auch einzuarbeiten und werden halt mit eigenem Personal auch erstmal weitermachen. Ich will jetzt nicht für alle Ewigkeit Dienstleister ausschließen, Aber zumindest aktuell ist das so ein Entschluss von mir, dass wir einfach mit eigenem Personal arbeiten. Ich habe da sehr, sehr gute Erfahrungen gemacht. Es entwickelt sich halt dann irgendwo natürlich auch eine Betriebszugehörigkeit. Und die Erfahrung, die ich gemacht habe, also eigenes Personal, wenn es auch als solches verstanden und geführt wird, geht halt dann auch mal die Extrameile. Die sind dann noch mal aufmerksamer.

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117. 45:08
     Ronald M. Arndt

     Und sind natürlich auch vor Ort, sind natürlich auch vor Ort.

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118. 45:11
     Hendrik Kuhlmann

     Ich meine, das sind Dienstleister, auch immer mal die Notwendigkeit bestehen. Ja klar, wie gesagt, das ist ein Dienstleister auch, aber da zumindest das, was wir erlebt haben, ja, du heute nicht mehr, haben jetzt keinen mehr, schönen Dank auch. Richtig, ja, das ist, das ist so ein bisschen der Bereich Reinigung. Also wir organisieren uns da mittlerweile eigentlich komplett über überall selber ohne Dienstleister, machen da sehr, sehr gute Erfahrungen, auch was die Qualität der Reinigung vor Ort betrifft. Habe jetzt durchaus auch andere Betreiber gesehen, wo dann Dienstleister aktiv sind, und das, das konnte man sehen. Also ja, das waren teilweise, ja, sei es drum. Also ich bin sehr happy mit der Entscheidung, so Bisher.

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119. 46:02
     Ronald M. Arndt

     Super, freue ich mich jetzt, mit dir mal so ein für mich ganz neues Geschäftsfeld beleuchtet zu haben. Zu guter Letzt sind wir jetzt ja auch noch mal unternehmerisch zusammengekommen mit LikeMagic und Bright, und freue mich natürlich auch da auf eine große gemeinsame Zukunft und viele neue Standorte. Da bin ich mir sicher, dass wir da noch viel miteinander zu tun haben.

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120. 46:23
     Hendrik Kuhlmann

     Absolut, war am Ende auch die logische Konsequenz. Wir wollen wir wollen weiter wachsen, wir expandieren, und da muss natürlich auch im Tech-Stack eine ganze Menge entsprechend stehen, um überhaupt so ein Wachstum auch zu ermöglichen, um das Ganze auch handhabbar zu machen für unser Personal im Backoffice beispielsweise. Und wir brauchten halt auch eine leistungsstarke Buchungsstrecke und eine gute Gästemanagement- Journey. Und ja, die haben wir gefunden, bin ich auch sehr, sehr glücklich mit. Habe ich auch mich lange mit auseinandergesetzt, muss ich ehrlich sagen.

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121. 47:00
     Ronald M. Arndt

     Am Ende ging es doch schnell mit uns beiden, umso schöner. Aber ja, ich meine, ist natürlich ein Punkt auch, auch das sieht ein potenzieller Vermieter am Ende und schaut sich das an und zeigt einfach auf, was da, was der Pride so wie macht und auf welchem Level. Ja, natürlich. Und arbeite mit vielen großen Hotelketten auch zusammen, aber auch mit Bright, die auf einem guten Weg dahin sind.

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122. 47:26
     Hendrik Kuhlmann

     Und da kann man viel machen. Also das ist auch etwas, auf das ich mich freue in den nächsten Jahren, halt immer da auch noch mal die nächsten Schritte zu gehen, Loyalität irgendwann mal anzudenken und so weiter. Also da gibt es noch sehr, sehr viele Optionen, sowohl für uns, um irgendwie Effizienzen im Betrieb weiterzuheben, aber auch um die Guest Experience noch mal zu stärken. Um das Buchungserlebnis noch mal zu stärken und auch so strategisch noch den ein oder anderen Schritt, den ich ja mittel- und langfristig letztlich vorhabe mit Bride. Ja, freue ich mich drauf.

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123. 48:02
     Ronald M. Arndt

     Super, würde ich sagen, wir richten dem Marco Nussbaum noch einen lieben Gruß aus in den hohen Norden. Ich würde euch ja gerne mal zusammenbringen, dann irgendwann.

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124. 48:10
     Hendrik Kuhlmann

     Sehr gerne, ich bin da immer offen.

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125. 48:13
     Ronald M. Arndt

     Da machen wir mal eine Podcast-Session. Dann.

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126. 48:15
     Hendrik Kuhlmann

     Ja, also vielleicht abschließend irgendwie da noch ein, zwei Worte dazu. So, das Ding ist, ich persönlich finde, der ganze Apartmentbereich, egal wie man das Ganze auch nennen möchte, professionalisiert sich immer weiter. So, und sicherlich, zumindest im Rahmen unserer Beratung, haben wir da auch unseren Teil daran. Aber solche Sachen wie Meldegesetz oder Brandschutz sind sicherlich keine Fremdworte. Alles andere als das. Und das Ding ist, und das ist der Gedanke, der mir halt auch dadurch durch den Kopf gegangen ist, wenn die klassische Hotellerie über das Segment, in dem wir unterwegs sind, so denkt, wie es da rauskam oder wie sie es teilweise tut, dann übersieht sie einen ganz, ganz wesentlichen Punkt, nämlich dass sich dieser Markt professionalisiert, und das sehr, sehr rapide. Ich meine, es gibt ja schon sehr, sehr große Player im Bereich Service Departments, aber das Ganze professionalisiert sich. Also Gästereisen sind sicherlich alles andere als ein Fremdwort. Die Beherrschung der gängigen OTAs ist mittlerweile eigentlich Usus. GDS wird ein Thema werden, weil auch wir das Ganze weiter treiben werden für die entsprechenden Anbieter. Brandschutz ohnehin, also das Ganze rechtssicher zu betreiben. Oder ich glaube, der ursprüngliche Aufhänger war die Steuern zahlst du auch, oder? Ja, genau, die himmlische Freude, dass man jetzt Steuern zahlen muss. Überraschung, natürlich zahlen wir Steuern und alle anderen auch.

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127. 50:00
     Ronald M. Arndt

     Aber du sagtest, du hast brauchst fast kein Fremdkapital. Das kannst du ja auch erklären.

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128. 50:04
     Hendrik Kuhlmann

     Ja, aber so, also wir sind sehr profitabel unterwegs, aber zahlen dementsprechend auch Steuern seit Anfang an. Und sicherlich gibt es irgendwo ein paar schwarze Schafe, aber ich weiß nicht, ich stelle mich doch auch nicht hin und sage, hey, Überraschung, lieber Hotelier, wusstest du eigentlich, dass du die Barumsätze an deiner Bar abends in die Kasse eingeben musst, sodass du auch ein Selbstverständnis Genauso wie es ein Selbstverständnis bei uns ist, dass wir halt auch ganz normal unsere—

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129. 50:32
     Ronald M. Arndt

     Ja, manche machen die auch, löschen die nachher wieder. Kam jetzt mal in München vor.

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130. 50:36
     Hendrik Kuhlmann

     Ja, da gab es mal einen in München vor nicht so langer Zeit. Nein, also das sind Selbstverständlichkeiten, dass da Steuern gezahlt werden, dass Meldegesetze umgesetzt werden.

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131. 50:48
     Ronald M. Arndt

     Ich denke, das dürfte jetzt heute hier durchgegangen, also klar verständlich gemacht worden sein. Dass sich ja extremst professionelle, auch wie du sagst, auch Strukturen, sage ich mal, sich mit da bei dir mit auftun. Ja, wohl die besten Zeiten einfach noch vor euch liegen.

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132. 51:06
     Hendrik Kuhlmann

     Ja, also sicherlich vor, vor uns allen. Also man muss halt auch immer das große, große Ganze sehen. Ich meine, wir alle sind im Bereich Beherbergung aktiv, wir alle haben unseren Teil daran, dass wir die Geschichte eines Gastes mitschreiben und hoffentlich dafür sorgen, dass es eine schöne Geschichte wird. Und ich finde es dann so ein bisschen schade, wenn irgendwie sowas abgetan wird, weil am Ende des Tages, wie gesagt, der Markt professionalisiert sich. Wenn ich meine Augen davor verschließe, dann habe ich früher oder später eine ziemlich böse Überraschung. Und die Frage, ob das sein muss oder nicht, muss sich jetzt jeder selber irgendwo beantworten. Ich fände es viel angenehmer und schöner, wenn man, wenn es da irgendwo einen Dialog geben würde zwischen Hotellerie und eben auch dem Apartmentsegment. Ich bin mir sicher, das würde beiden Seiten irgendwo gut tun und bisher immer gut gefahren, nicht dieses klassische Wettbewerberdenken zu haben, sondern einfach auch zu gucken, okay, wo gibt es denn Synergien, was kann man denn zusammen machen. Wenn ich mir überlege, wir haben ja teilweise auch da, wo wir Apartments betreiben, irgendwie ein Hotel in um gute Häuser. Warum soll man da nicht nach Synergien schauen? So, ich meine, wir haben kein F&B zum Beispiel bei uns in den Flächen, die wir betreiben, und ich freue mich, wenn ich meinen Gästen empfehlen kann, hey, ihr könnt da gerne zum Frühstück gehen. Und würde mir, kann mir sogar vorstellen, das bei uns in der Guest Journey einfach mit anzubieten, mit zu verkaufen. Aber es geht halt nur, wenn man in Dialog kommt und ja, da auch miteinander spricht und einfach mal vorbehaltslos drauf schaut, hey, wie, was können wir voneinander lernen. Mich reizt das Thema Hotellerie enorm mittlerweile. Also ich, deswegen bin sehr sicher, also wenn ich was Passendes finde oder uns mal was angeboten wird in dem Bereich, dass wir das früher oder später eben umsetzen. Steht für dieses nächstes Jahr auf dem Plan.

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133. 53:02
     Ronald M. Arndt

     Und super. Einen kleinen Teil des Aufeinanderzugehens konnte ich heute beitragen. Freut mich sehr, Hendrik.

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134. 53:11
     Hendrik Kuhlmann

     Freut mich auch, Ronald.

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135. 53:12
     Ronald M. Arndt

     Nochmal vielen Dank.

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136. 53:12
     Hendrik Kuhlmann

     Sehr gerne.

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137. 53:13
     Ronald M. Arndt

     Und dir als Unternehmer und euch als Gesamtunternehmen, euch beiden Unternehmen natürlich mit dem ganzen Consulting-Zweig, alles, alles Gute für die Zukunft. Ich freue mich sehr, da weiter auch mit von der Partie zu sein.

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138. 53:25
     Hendrik Kuhlmann

     Ja, schön, dass du da warst. Hat mir auch gefallen.

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139. 53:28
     Ronald M. Arndt

     Merci.

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140. 53:28
     Hendrik Kuhlmann

     Danke für die Einladung.

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141. 53:29
     Ronald M. Arndt

     Danke, ciao. Ciao!

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